Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Qu’est-ce-que le DPE ?

Il s’agit d’un document qui indique la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée du bâtiment ou d’une partie du bâtiment, ainsi qu’une classification par catégorie, en fonction de valeurs de référence, afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique (Article L134-1 CCH ).

Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Il est valable pendant une durée de 10 ans.

Qui peut établir un DPE ?

Seul un professionnel certifié peut délivrer un diagnostic de performance énergétique (arrêté du 13.12.11).

Attention : le vendeur qui fait appel à une personne qui ne respecte pas les conditions de compétence, d’organisation et d’assurance prévues par les textes encoure la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (article R271-4 CCH).

Quel est le contenu du DPE ?

Le diagnostic doit mentionner la quantité annuelle d’énergie effectivement consommée ou estimée (s’il est impossible de déterminer les consommations : bien vacant par exemple) pour chaque élément d’équipement du bâtiment, c’est-à-dire :

• Des équipements de production d’eau chaude et de chauffage
• Des éventuels équipements de refroidissement et de ventilation

Il doit également comporter une estimation de la dépense annuelle en découlant, ainsi que la quantité d’émissions de gaz à effet de serre générée par cette consommation.

Pour facilité la compréhension du document, deux étiquettes (énergie et climat) classent le bien sur une grille d’évaluation allant de A à G, A correspondant au meilleur niveau de consommation, G correspondant au plus mauvais.

Quel est le champ d’application du DPE ?

La réalisation d’un DPE est obligatoire dans 3 situations principales :

• La vente de tout ou partie d’un bâtiment (depuis le 1^er Novembre 2006)

Le DPE doit être annexé à la promesse de vente, ou à l’acte authentique en l’absence de promesse. Il est établi aux frais du vendeur.

• La signature d’un contrat de location, ou de son 1er renouvellement (depuis le 1^er Juillet 2007)

Il doit être remis au locataire au moment de l’établissement du contrat de location. Il doit être effectué aux frais du bailleur.

• La construction ou l’agrandissement d’un immeuble (depuis le 1^er Juillet 2007)

Dans le cadre de la construction, l’obligation de fournir un DPE repose sur le maître d’ouvrage. Il doit être établi au plus tard au moment de la livraison du bien.

Dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), le DPE doit donc être établi par le promoteur, aux frais de ce dernier.

Dans le cadre de la construction d’une maison individuelle, l’obligation d’établir un DPE pèse sur le propriétaire, puisqu’il est le maître d’ouvrage de la construction (et non l’entrepreneur réalisation la construction).

Dans le cadre d’un lot de copropriété :

Lorsque le bien objet du DPE est un lot de copropriété, l’obligation ne concerne que les parties privatives. Si un diagnostic a été réalisé sur l’ensemble du bâtiment par la copropriété, le copropriétaire peut l’utiliser en cas de vente ou de location de son bien, car le diagnostic vaut pour l’ensemble des lots de copropriété.

Depuis le 1er Janvier 2017, les copropriétés disposant d’une installation collective de chauffage ou de climatisation doivent avoir fait l’objet d’un DPE (article L134-4-1 CCH).

Dans les copropriétés de plus de 50 lots ayant fait l’objet d’un permis de construire avant le 1er Juin 2001 (incluant lots à usage d’habitation, de caves, de parking…), un audit énergétique, plus approfondi, doit remplacer le DPE (loi du 12/07/10 & décret du 27/01/12).

Les départements d’outre-mer ne sont pas concernés par l’obligation de fournir un DPE, en raison du fait que les méthodes de calcul utilisées par les professionnels ne sont pas adaptées aux spécificités locales.

Le DPE et les annonces immobilières

Le DPE n’a qu’une valeur informative (article L271-4 du CCH et article 3-3 de la loi du 06/07/89).

En conséquence, le destinataire du diagnostic (acquéreur ou locataire), ne peut se prévaloir des informations qu’il contient à l’encontre du vendeur ou du bailleur.

Toutefois, depuis le 1^er Janvier 2011, afin de mettre en avant l’importance des questions relatives à la transition énergétique, toutes les annonces immobilières doivent impérativement afficher le DPE.

Cette obligation d’affichage concerne toutes les annonces (sites internet, vitrine, publications périodiques…), qu’elles soient publiées par un professionnel ou directement par le particulier.

Elle s’applique aux annonces concernant des bâtiments clos et couverts dotés d’une installation de chauffage ou d’eau chaude.

Comme évoqué plus haut, cette obligation ne concerne toutefois pas les ventes d’immeubles à construire, puisque la fourniture du DPE doit être faite au plus tard au moment de la livraison du bien.

Il en découle que le DPE doit être réalisé par le propriétaire en amont de la diffusion de l’annonce.

Les modalités d’affichage :

Les annonces immobilières doivent respecter des modalités strictes d’affichage de l’étiquette énergie, qui devra toujours être affichée en couleur dans les conditions suivantes (article R134-5-1 à R134-5-4 du CCH) :

• Pour les annonces en vitrine : l’étiquette énergie doit représenter au moins 5% de la surface du support de l’annonce
• Pour les annonces publiées sur internet : l’étiquette énergie doit respecter un format de 180 X 180 pixels
• Pour les annonces en presse écrite : une mention « classe énergie » précède la lettre correspondant à l’échelle de référence du classement, en majuscule et d’une taille de police au moins égale à celle du texte de l’annonce

Attention : Certains sites spécialisés dans la parution d’annonces immobilières commencent à refuser les annonces qui ne sont pas accompagnées des informations relatives au DPE.

Les sanctions du défaut d’affichage du DPE :

En l’absence d’affichage de la performance énergétique, ou en cas d’affichage erroné, du bien objet de l’annonce, deux sanctions principales sont encourues :

• Sur le plan civil, l’acquéreur pourrait engager une action en nullité de la vente ou en réduction du prix, en invoquant la dissimulation d’informations dont la connaissance l’aurait conduit à ne pas contracter, ou à un prix moindre, sur le fondement des dispositions du code civil relatives au dol (article 1137 du code civil).

La responsabilité civile de l’agent immobilier ayant prêté son concours à la vente pourrait également être engagée, l’acquéreur pouvant solliciter d’éventuels dommages& intérêts au regard des manquements dans l’exercice de ses fonctions.

• L’agent immobilier qui ne respecte pas l’obligation d’affichage peut voir sa responsabilité pénale engagée. Un grief de publicité mensongère, de nature à induire en erreur, peut être constaté par les services de répression des fraudes à l’encontre de l’agent immobilier (article L213-1 du Code pénal). Cette infraction peut être sanctionnée par 2 ans d’emprisonnement et jusqu’à 37 500 € d’amende.

Toutefois, si l’affichage de la performance énergétique comporte une erreur en raison d’un manquement du diagnostiqueur, le vendeur et l’agent immobilier pourrait difficilement voir leur responsabilité engagée, puisque leur annonce se limite à reproduire le contenu du diagnostic établi par le professionnel.

Dans ce cas, l’acquéreur, pourrait engager directement la responsabilité du diagnostiqueur.

Ce dernier pourrait également voir sa responsabilité contractuelle engagée par son client, vendeur ou bailleur.