LOI ALUR : Avantages et inconvénients

Beaucoup décriée depuis son entrée en vigueur au printemps dernier, la loi ALUR aborde en réalité de nombreux volets au menu duquel on retrouve entre autres la location immobilière, les syndics et la vente immobilière. Petit aperçu de l’aspect vente immobilière de la loi ALUR afin d’en déterminer ses bénéfices mais aussi ses inconvénients.

Nouveauté de la loi ALUR : des transactions plus transparentes pour les acheteurs.

C’est une des grandes nouveautés de la loi ALUR, tout bien en copropriété doit faire l’objet de certaines mentions, et ce dès sa mise en publicité ! L’annonce doit en effet mentionner que le bien est en copropriété mais également le nombre de lots de la résidence, le montant annuel moyen des charges et si la copropriété fait l’objet d’une procédure judiciaire.

Afin de faciliter l’information de l’acquéreur sur la situation de la copropriété, on doit également et ce dès le stade du compromis de vente, lui transmettre un document comprenant les informations financières de la copropriété. En pratique, on demandera au syndic de délivrer un pré état daté.

La loi ALUR a également consacré ce qui était déjà une pratique bien installée : la remise des trois derniers PV d’AG à l’acquéreur au stade du compromis de vente.

Ces nouvelles dispositions permettent de remettre de l’ordre là où le flou artistique a longtemps fait partie de l’argumentaire de vente afin de mieux masquer une copropriété en difficulté financière. On compte beaucoup de cas où les acquéreurs découvraient le réel montant des charges à quelques jours de la signature de l’acte authentique…

Des transactions ralenties et de la paperasse inutile     

Si l’on peut louer la volonté de protection de l’acquéreur, le législateur semble s’être quelque peu perdu en cours de route !

En effet, il est désormais obligatoire d’annexer au compromis de vente le règlement de copropriété mais aussi tous les modificatifs ! Dans certaines grandes et anciennes copropriétés, il peut exister des dizaines de modificatifs, la plupart n’ayant aucun intérêt pour l’acquéreur. Les vendeurs n’ayant jamais eu possession de ces documents, le cout pour les obtenir peut monter rapidement (30€ la copie d’un modificatif au Bureau des Hypothèques) sans compter les délais pour les recevoir. Certains documents plus anciens doivent être demandés aux Archives et les délais pour en obtenir une copie peuvent alors facilement être très longs. Autant de temps pendant lequel l’acquéreur peut se rétracter, sans compter qu’il devra ensuite recevoir copie de ces milliers de pages, dont il ne saura certainement que faire.

S’il semble naturel de délivrer le règlement de copropriété au nouveau propriétaire on ne peut que se poser la question de la pertinence d’annexer le tout au compromis de vente.

Autre problème, certains documents sont délivrés par le syndic (questionnaire syndic, derniers PV d’AG, carnet d’entretien) et sont donc soumis à leur bon vouloir. Plus ou moins rapides, il n’est pas rare de devoir attendre plusieurs semaines pour les obtenir. Le cout est également parfois élevé, alourdissant encore plus la facture pour le vendeur (parfois jusqu’à plusieurs centaines d’euros).

Il avait été annoncé en début d’année que la loi ALUR pourrait être simplifiée mais pour l’heure rien n’annonce un changement en ce qui concerne les ventes immobilières.