C’est un souci récurrent dans les ventes de biens immobiliers, le contrôle de l’assainissement est par ailleurs un important sujet de contentieux entre vendeurs et acquéreurs. Petit récapitulatif des obligations liées à l’assainissement en matière de vente immobilière.
Toute habitation a une installation d’assainissement. On distingue le système collectif (aussi appelé réseau communal ou tout à l’égout) : les eaux usées vont directement aux égouts via le réseau de la commune, du réseau non collectif. L’habitation a alors son propre réseau indépendant pour traiter les eaux usées (fosse septique notamment).
Lorsqu’une habitation a une installation non collective comme une fosse septique, le contrôle est obligatoire dans le cas d’une vente. Il faut alors l’annexer au compromis de vente. Celui-ci doit dater de moins de 3 ans et doit être effectué par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) et non pas par un diagnostiqueur. La Mairie peut généralement vous orienter vers la personne compétente au niveau local.
Ces contrôles sont effectués, même sans vente, tous les 10 ans, il faut donc vérifier avec le vendeur la date du dernier contrôle.
Si le contrôle révèle que l’installation n’est pas conforme et contient des prescriptions de travaux, la vente rend les travaux obligatoires dans les 1 an suivant la vente (signature de l’acte authentique). Il faut donc absolument en informer l’acquéreur qui devra effectuer ces travaux. Les devis comportent souvent plusieurs zéros… Il est fondamental d’avoir le contrôle lors de la mise en vente afin, le cas échéant, d’obtenir des devis pour prendre en compte cet élément dans l’évaluation du bien.
Lorsque l’habitation est reliée au tout à l’égout communal, le contrôle n’est, en principe, pas obligatoire. Toutefois, des communes ont pris des décrets rendant au cas par cas le contrôle obligatoire même dans cette situation en cas de vente. On constate en effet souvent des mauvais raccordements entrainant les eaux usées et les eaux de pluie dans les mêmes canalisations.
Il est donc important de connaitre les règlementations des communes de son secteur. Dans cette hypothèse, les travaux ne sont pas obligatoires mais un contrôle non conforme doit forcément être pris en compte pour l’évaluation. Les travaux en la matière pouvant être couteux, la découverte tardive d’un constat non conforme est souvent matière à renégociation. Il est donc important de préparer vos vendeurs en les incitant à faire ce diagnostic dès la mise en vente afin de pouvoir anticiper les questions des potentiels acquéreurs et en tenir compte lors de la négociation du prix.
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