1 décembre 2018 admin

TRACFIN : la vigilance des agents

Pour rappel, TRACFIN (Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits Financiers clandestins) est un organisme du ministère de l’Economie et des Finances, chargé de lutter contre le blanchiment d’argent provenant d’opérations douteuses et illicites, la fraude et le financement du terrorisme.

Il est demandé aux professionnels d’effectuer une déclaration à l’organisme en cas de soupçon. Ils doivent déclarer les sommes ou les opérations dont ils « savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une infraction passible d’une peine privative de liberté supérieure à un an ou participent au financement du terrorisme ».

Le secteur de l’immobilier est concerné par cette mesure car certaines opérations sont favorables au blanchiment d’argent : l’achat et la vente de biens immobiliers, de fonds de commerce et de parts de sociétés immobilières ; la souscription, l’achat et la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières pour une attribution de locaux ; l’achat et la vente de parts sociales, la transaction locative…

Ce que l’agent immobilier doit faire

Soyez vigilants, dès les premiers contacts avec votre client, vendeur ou acquéreur, posez-vous les bonnes questions. En tant que professionnel, chaque agent est dans l’obligation de faire des déclarations auprès de TRACFIN en cas de doute concernant un dossier. Alors quelles sont les obligations qui s’imposent à vous ?

Avant toute prise de mandat, il vous faut vérifier l’identité du client.

S’il s’agit d’un particulier, il faudra lui demander une copie de sa pièce d’identité ou de tout document officiel et valide comportant sa photographie, conserver son nom, prénom, date et lieu de naissance, la nature, la date et le lieu de délivrance du document, ainsi que le nom et la qualité de l’autorité ou de la personne qui a délivré le document. S’il s’agit du propriétaire du bien, il faut également demander un titre de propriété afin de prouver qu’il s’agit bien du propriétaire.

S’il s’agit d’une société, il faudra demander une copie des pièces d’identité du ou des gérant(s) et des associés, une copie de tout acte ou extrait de registre officiel datant de moins de 3 mois (extrait Kbis), montrant le nom, la forme juridique, et l’adresse du siège social de la société.

Il est très important de garder une copie de toutes ces pièces, à fournir en cas de contrôle.

Vous devez connaître et comprendre l’objet et la nature de la transaction, et son bénéficiaire effectif. Il faut donc se poser des questions et savoir évaluer les risques de plusieurs éléments :

  • Le montant et la nature de l’opération : Pourquoi le montant de la transaction est inhabituellement élevé ? Est-ce parce que le montant du bien est surélevé ? Si le prix est sous-évalué, s’agit-il d’une fraude fiscale ?
  • La provenance des fonds : Pourquoi s’agit-il d’un emprunt à l’étranger ?
  • La destination des fonds : Qui est le bénéficiaire effectif de la transaction ? Qui se cache derrière la société ?
  • La justification économique déclarée par le client 
  • Le fonctionnement envisagé du compte 
  • La justification de l’adresse du domicile
  • Les activités professionnelles : Pourquoi reste-t-il mystérieux concernant sa profession ?
  • Les revenus et tout élément permettant d’estimer les ressources : Existe-t-il une grande différence entre le prix du bien et les revenus de l’acquéreur ?
  • La justification de l’adresse du siège social de la société
  • Les statuts de la société
  • Les éléments permettant de montrer la situation financière de la société

Concernant la banque émettrice du moyen de paiement, il faut se méfier de sa situation géographique. Il faut également être vigilant face à la capacité économique du titulaire du compte, ainsi que les relations existantes entre l’émetteur et le bénéficiaire de la transaction, et leur identité.

Posez-vous surtout des questions lorsqu’un client achète un bien au montant élevé sans nécessiter de prêt, lorsque l’achat est réalisé grâce à des fonds venant de l’étranger, lorsqu’il existe une grosse différence entre le prix du bien et les revenus de l’acheteur, lorsque le montage juridique est complexe…

Dispositifs internes d’évaluation et de gestion des risques

Pour respecter la procédure TRACFIN, les agents et agences doivent utiliser un dispositif interne d’évaluation et de gestion des risques personnalisé, afin de mettre en pratique les règles mais également de les adapter à leur organisation. En plus de soupçonner, vous devez le faire dans un cadre défini et adapté par vous-même.

Chez Sextant, avec vendeur ou acquéreur, il vous est demandé de remplir une fiche de vigilance. Cette fiche de vigilance sera intégrée dans le mandat et elle ne doit jamais être vue par le client.

En ce qui concerne le propriétaire, il existe deux types de vigilance : la vigilance permanente et la vigilance renforcée. La vigilance permanente est la plus classique. Il s’agit simplement de répondre à des questions concernant votre client via un questionnaire en ligne. Elle s’applique généralement lorsque vous rencontrer le client physiquement, au contraire de la vigilance renforcée qui elle s’applique lorsque vous n’avez pas de contact direct avec lui, si vous ne le voyez pas physiquement. Elle s’applique aussi et surtout si le client réside à l’étranger, s’il a exercé ou exerce des fonctions politiques, juridictionnelles ou administratives ou alors s’il est domicilié dans un pays figurant sur la liste du groupe d’action financière.

La seconde partie de la fiche concerne l’acquéreur. Dans son cas, il faut lui poser les bonnes questions, savoir évaluer le risque, savoir d’où provient l’argent, savoir repérer une transaction ou une personne suspecte et déterminer si le risque doit être déclaré auprès de TRACFIN. Si vous avez le moindre doute, il faudra faire une déclaration auprès du siège avant la signature de la vente, qui sera transmis à TRACFIN.

La déclaration de soupçon

Si vous avez le moindre doute concernant une transaction, il vous faut remplir une déclaration auprès de TRACFIN, grâce à cette déclaration de soupçon.

Une déclaration rassemble les éléments d’identité du client, l’objet et la nature de la transaction, si elle a été réalisée ou non, et si non les délais prévus avant sa réalisation. L’opération envisagée doit être décrite, ainsi que les éléments d’analyse. Les pièces justificatives servant à l’utilisation du dossier, la compréhension et la justification de la déclaration doivent être ajoutées.

Le déclarant doit fournir son identité, soit il s’agit du dirigeant de l’entreprise soit de la personne habilitée à procéder aux déclarations (chez Sextant, il vous faudra contacter le siège qui se chargera de la déclaration). L’identité de cette personne et sa qualité doivent être ajoutée sur un document distinct, joint à la déclaration. Chaque déclaration de soupçon est confidentielle, tant du côté du déclarant que du côté de TRACFIN, afin d’assurer une protection maximale des déclarants.

Privilégiez toujours une déclaration écrite. Chaque déclaration écrite est accompagnée d’un reçu, un accusé de réception à conserver permettant de prouver sa déclaration et sa bonne foi en cas de contrôle ou d’enquête judiciaire, ce qui n’est pas le cas avec une déclaration orale, qui même prise en compte n’apporte aucune preuve. Attention ! Veuillez conserver tous les documents et les informations justifiant de votre vigilance, votre rapidité et vos déclarations de soupçons pendant au minimum 5 ans.

La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes) peut effectuer des contrôles auprès des agences immobilières et des agents afin de s’assurer que ces obligations sont bien respectées. Si ce n’est pas le cas, l’organisme peut attribuer des sanctions, comme de simples avertissements, ou des amendes allant de 1000 à 200 000 euros, des interdictions temporaires d’exercer ou un retrait de la carte professionnelle. Votre mandat devra donc comporter la fiche de vigilance en plus de tous les autres documents obligatoires (papiers d’identité, titres de propriété, etc…), et également le diagnostic de performance énergétique du bien (DPE), une annonce sans DPE étant illégale.

 

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