Un agent immobilier peut-il acheter un bien qu’il a en vente ?

Publié le 3 octobre 2018

Un agent immobilier peut-il acheter un bien qu’il a en vente ?

Lorsqu’un agent immobilier est mandaté pour vendre un bien, la tentation de l’acheter pour son compte peut être grande. Si, en théorie, cela semble ne pas poser de problèmes, est-ce possible en pratique ?

La réponse se trouve dans le Code civil, à l’article 1596, qui dispose que « Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ».

L’article est limpide, il n’est pas possible pour un mandataire de se porter acquéreur d’un bien qu’il est chargé de vendre. Un acte de vente passé malgré cette interdiction peut être frappé de nullité, c’est-à-dire qu’il sera considéré comme n’ayant jamais existé. En outre, la jurisprudence a interprété largement la notion de personne interposée. En effet, le fait pour un mandataire d’être associé d’une S.C.I. achetant le bien qu’il est chargé de vendre a été considéré par la Cour de cassation comme étant un achat interposé (ex : Cass, A.P, 9/10/2006 n°06-11.056)

Cependant, cette interdiction peut être assouplie selon deux possibilités :
La première consiste en la confirmation de l’acte, tel que le prévoit l’article 1182 du Code civil ; il s’agit de « l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce ». En clair, le mandant ayant conclu une vente avec le mandataire chargé de vendre son bien doit renoncer à invoquer la nullité de cet acte. Pour ce faire, il faut que cette confirmation survienne après l’acte authentique, puisque « La confirmation ne peut intervenir qu’après la conclusion du contrat. » et qu’elle consiste en un acte écrit qui « mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat. ». ici, la nullité de l’article 1596 pour la vente d’un immobilier pour un mandataire chargé de vendre le bien.

La seconde consiste en une lecture combinée de l’article 9 du Code de déontologie et de l’article 1161 du Code civil. Cette possibilité est à prendre avec des pincettes, car pour le moment il ne s’agit que de pure théorie.

L’article 1161 énonce « qu’un représentant ne peut contracter pour son propre compte » mais que l’ « acte accompli est nul à moins que la loi ne l’autorise ou que le représenté ne l’ait autorisé ou ratifié ». L’analyse consiste à dire que le mandataire, en tant que représentant, pourrait devenir acquéreur d’un bien immobilier sans risquer la nullité de l’acte, à condition de stipuler clairement l’autorisation du vendeur dans l’avant contrat et l’acte authentique.

Cette solution irait de pair avec l’interdiction et son tempérament posé par le Code de Déontologie dans son article 9- 1° : l’agent immobilier s’engage à « ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel elles détiendraient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur mandant de leur projet ; ». Le principe posé est le même que l’article 1161, il est interdit d’acheter le bien de son mandant directement ou indirectement, sauf si l’on informe le mandant du projet.

Ces deux solutions induisent des risques. Finalement, le plus simple, lorsqu’un mandataire est intéressé par un bien pour lequel il est mandaté, est de dénoncer le mandat et de passer en direct avec le mandant.

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