Agents immobiliers : suivez attentivement l’actualité juridique !

La vie d’un agent immobilier est avant tout rythmée par l’action commerciale de prospection, les visites et la gestion des dossiers à monter. Pour autant, un agent efficace sur le long terme consacrera nécessairement du temps à actualiser ses connaissances et améliorer ses pratiques. L’aspect juridique notamment, revêt une importance capitale pour tout à la fois satisfaire la clientèle et les notaires, et se protéger d’erreurs qui peuvent coûter cher. Voyons concrètement pourquoi et comment il est essentiel de se tenir en permanence au courant de l’évolution des normes.

Bien présenter les biens lors des visites 

Il s’agit de la base du métier : donner aux acquéreurs potentiels les bonnes informations sur le bien immobilier qu’ils sont en train de visiter. A ce titre, l’agent doit être au fait de la législation et des normes en vigueur, qui évoluent très régulièrement.

Il peut s’agir de règles simples comme le calcul de la superficie selon la Loi Carrez ; de l’évolution des normes électriques avec par exemple l’obligation posée par la loi Alur, d’installer des disjoncteurs différentiels d’une sensibilité de 30 mA ; ou encore, une modification de la distance à laquelle une nouvelle construction doit se situer par rapport à la route ou à la parcelle voisine.

De nombreux aspects de la présentation d’un bien, peuvent amener des interrogations de la part de l’acquéreur potentiel, auxquelles l’agent immobilier doit savoir répondre : son devoir de conseil l’oblige à fournir un état précis des caractéristiques du bien visité.

L’état du bien à céder est à connaître et peut demander des compétences techniques mais également juridiques, l’agent devant fournir une information complète et exempte de vices : il devra signaler à l’acquéreur tout point potentiellement en désaccord avec les normes en vigueur au moment de la visite.

Rédiger précisément les documents juridiques 

Le deuxième volet critique de l’activité d’un agent immobilier, consiste en l’élaboration des documents juridiques pour le compte de ses mandants. Le mandat en premier lieu, par lequel une personne va confier à l’agent la mission de vendre son bien ou de lui en trouver un. Le compromis de vente ensuite, fixant l’ensemble des modalités de la vente immobilière et précisant l’identité des parties et qui servira de guide au notaire.

La parfaite exactitude et la précision de ces documents est un impératif qui ne souffre pas d’exception. La moindre erreur est susceptible d’avoir des conséquences graves et pénalisantes pour l’ensemble des parties. La responsabilité de l’agent immobilier peut à ce titre être mis en cause, comme nous allons le voir.

Les sanctions encourues 

La jurisprudence établit clairement que les agents immobiliers peuvent être mis en cause pour un exercice défaillant de leurs fonctions. La Cour de Cassation précise notamment dès 1992 que l’agent immobilier est « responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles, le fondement de cette responsabilité étant contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties » (Cass. 1ère chambre civile, 16 décembre 1992, n°90-18.151).

Notamment, l’agent immobilier pourra se voir reprocher un manquement à son devoir de conseil ou d’assistance auprès de son mandant (sur la solvabilité ou la capacité juridique de l’autre partie par exemple), ou l’inexactitude d’un acte juridique rédigé par ses soins. Le délai de prescription est alors de cinq ans.

Les juges ont l’appréciation souveraine de la faute commise et attendront de l’agent immobilier qu’il se montre avant tout rigoureux et de bonne foi. Si toutefois une faute lui est imputée, qui a des conséquences pour son mandant ou un tiers, la sanction est le versement de dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi. Aucune règle précise en la matière, le tribunal apprécie au cas par cas.

Dans un cas extrême, un agent peut s’exposer à une interdiction d’exercer s’il est prouvé qu’il a délibérément falsifié un document ou eu connaissance de vices concernant un bien et préféré s’abstenir de les communiquer.

Comment se tenir informé de la législation ? 

Les sites d’information 

Le premier réflexe à avoir, consiste à suivre l’actualité généraliste du domaine immobilier et en son sein, l’annonce des changements juridiques. Divers sites proposent un abonnement à leur newsletter et fournissent ainsi un résumé de la réforme concernée.

Un agent immobilier averti ne se contentera toutefois pas de cette source d’information qui peut constituer une alerte qu’une nouvelle loi va modifier les pratiques, mais ne suffira pas toujours à en prendre la mesure. Une nouvelle législation est susceptible de modifier non seulement des détails techniques (normes électriques, calcul de superficie, etc.), mais peut également influer sur la manière dont l’agent doit présenter les choses. En outre, la nouvelle norme peut interdire des pratiques jusque-là autorisées et il est primordial d’en comprendre tous les aspects pour conseiller au mieux la clientèle.

Les webinaires 

Les webinaires permettent une immersion plus profonde dans l’information, et sont généralement produits par des experts du domaine concerné, l’immobilier pour ce qui nous concerne ici. A ce titre, ils reprendront l’information et y adjoindront les conséquences directes pour les agents, notaires et tous les professionnels pouvant être impactés (entreprises de bâtiment, organismes de contrôle, etc.).

Mais sauf s’ils sont conçus spécifiquement pour celui qui le visionnera, ils présenteront tout de même deux limites : ils ne tiennent pas compte du contexte précis du lecteur, et ne permettent pas de poser des questions. Dans le cadre de l’application de normes touchant à des sujets délicats comme les servitudes de voisinage par exemple, il peut être préférable de bâtir son raisonnement directement avec un professionnel apte à saisir les conséquences du changement de la loi.

Les formations  

La meilleure manière de se former, reste donc l’échange avec des spécialistes. Réceptionner les nouvelles règles et normes en temps réel est une bonne chose, mais comprendre leur sens profond ainsi que leurs implications précises dans le métier peut nécessiter une interprétation ou des connaissances supplémentaires que l’expert pourra transmettre au fil des questions qui lui seront posées. En clair, il s’adaptera aux lacunes de son auditoire.

Une formation en présentiel ou à distance, élaborée par un spécialiste à l’attention de collaborateurs spécifiques, permettra ainsi un échange constructif et la certitude de trouver la réponse à toutes les interrogations.

Les salariés comme les agents indépendants trouveront assez facilement des formations adaptées dans le domaine immobilier. Qu’elles soient prodiguées par des organismes tiers, le siège de la société ou le groupement de mandataires, elles doivent constituer des points juridiques réguliers assurant du bon respect des lois.

L’agent immobilier est un expert en son domaine, et sa clientèle attend de lui une parfaite exactitude des informations fournies oralement comme dans ses écrits. Il constitue un tiers de confiance qui doit défendre les intérêts des parties et les protéger dans le cadre de transactions à l’enjeu important. Il est donc logique qu’il soit au fait de toutes les normes impactant les bâtiments et puisse en relater les effets à chaque client. La jurisprudence a largement choisi de protéger les vendeurs et acquéreurs, qui n’ont pas à justifier leur méconnaissance des règles immobilières. Quel que soit le moyen choisi par l’agent pour s’informer de l’actualité juridique, son professionnalisme doit l’amener à en mesurer tout l’impact qu’elle aura pour ses clients : à vous de jouer !