La conjoncture économique interroge et la sphère immobilière ne fait pas figure d’exception, avec la situation pour le moins inédite que nous connaissons depuis le printemps 2022. Faire les bons choix au sujet de son épargne et de ses investissements immobiliers, et à une échelle supérieure orienter la politique du logement, implique d’avoir une vision claire des évolutions du marché immobilier.
Remontée des taux, possible baisse des prix, durcissement des conditions d’octroi de crédit : ces tendances devraient-elles perdurer pour l’ensemble de l’année 2023 ? Décryptons les prévisions dévoilées par la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM).
Le pouvoir d’achat immobilier toujours en berne
Ce n’est pas un fait nouveau, et le pouvoir d’achat des ménages en matière immobilière connaît une baisse significative depuis plusieurs années : 11,1% en trois ans, dont 6,1% de réduction pour la seule année 2022.
Attention cependant aux conclusions hâtives : si à budget équivalent, un Français pouvait acquérir un bien comportant 19m² de plus en 1999 comparé à aujourd’hui, l’évolution n’a pas été stable. En 2008, au pire de la crise immobilière, la même personne devait se contenter d’un bien de 22m² de moins qu’aujourd’hui, la situation s’est donc améliorée durant les années 2010.
La préoccupation reste cependant vive aujourd’hui, au vu de l’évolution du marché immobilier des derniers mois. Les prix, s’ils pâtissent de la situation et connaissent par endroit des évolutions à la baisse – les propriétaires ayant le plus grand mal à trouver des acquéreurs finançables – ne semblent pas s’effondrer pour autant.
En face, la hausse rapide et constante des taux d’intérêt impacte directement le budget des acquéreurs potentiels qui, pour mener leur projet à bien, sont contraints de viser des biens moins grands ou moins bien placés. Le phénomène, déjà à l’œuvre avec le durcissement des conditions d’octroi de crédit depuis 2020, est certainement amené à s’amplifier en 2023 alors que les taux d’intérêt pourraient atteindre 3,5% pour un crédit classique sur 20 ans en fin d’année, voire davantage.
Un nombre de transactions moindre en 2023
Pour la FNAIM, ces évolutions expliquent logiquement une diminution attendue du nombre de transactions effectivement réalisées en 2023, d’environ 10%, pour atteindre tout de même l’honorable score d’un million d’actes de vente signés.
Honorable car, ne l’oublions pas, les années 2021 et même 2022 détenaient des records certainement explicables par tous les projets remis à plus tard en 2020 avec la crise sanitaire. 2023 semble devoir apporter un nombre de transactions équivalent à 2019, à l’époque considéré comme un record au regard des années précédentes.
Le pessimisme immobilier n’est donc pas de mise et l’appétence des acquéreurs reste puissante, malgré les difficultés et le coût accru des acquisitions.
L’immobilier : un refuge toujours fiable
Car ne l’oublions pas : 68% du patrimoine net de nos concitoyens est placé dans l’immobilier, et l’évolution des prix impacte la valeur de ce patrimoine bien davantage que les mouvements de la bourse. Fort heureusement, si un recul des prix peut être observé dans les grandes agglomérations voire au niveau national, celui-ci semble pour l’heure davantage tenir d’un retour à la normale après une inflation immobilière puissante à la sortie de la crise sanitaire, plutôt que d’un mouvement systémique amené à durer.
Ajoutons que les difficultés actuelles à réaliser les transactions amènent naturellement les propriétaires à revoir leurs prétentions : si des biens immobiliers se vendent moins cher, ce n’est pas en raison d’une perte de valeur et celle-ci devrait perdurer lorsque les données du marché seront à nouveau stables.
Un marché aux divers aspects sous tension
C’est justement la principale caractéristique que l’on peut attendre du marché immobilier en 2023 : une certaine agitation face aux effets directs et indirects des évolutions mentionnées, qui représentent pour certaines de véritables défis.
Il est question notamment de la rénovation du parc de logements, maintenant que certains se voient déjà interdits à la location après l’entrée en vigueur du seuil d’indécence énergétique. Et pour les autres biens locatifs pouvant bientôt tomber dans l’interdiction, la pression reste forte : rénover, ou revendre. Donc, dépenser des sommes souvent importantes dans un calendrier restreint et souvent intenable pour les copropriétés, ou déprécier la valeur de son bien pour parvenir à le vendre.
Par ailleurs, l’augmentation des coûts de l’énergie impacte le marché de la location, et un sondage réalisé en décembre 2022 révèle déjà que 40% des syndics de copropriété enregistrent des difficultés dans le paiement des charges.
Sur un autre aspect, la tension sur le marché locatif est à son comble, les ménages ne parvenant pas à réaliser leur projet d’achat se tournant évidemment vers la location, dans une période où le nombre de biens à louer s’amenuise.
Le marché immobilier est à coup sûr en mutation, mais ses évolutions semblent faites d’ajustements plutôt que d’un retournement redouté. Les acteurs sont amenés à revoir leur stratégie en 2023 pour boucler leur montage financier et tirer leur épingle du jeu, mais la solidité comme l’attrait du marché semblent devoir perdurer.
Des interrogations restent en suspens, sur lesquelles l’avenir pourra seul nous éclairer mais qui pourtant, sont essentielles pour une stratégie de long terme efficace. Parmi elles, l’épineuse question des taux d’intérêt, dont la croissance pourrait imiter celle des Etats-Unis, avec des taux atteignant les 7% dès 2022 ! Les prix des biens restent toutefois stables outre-Atlantique, ce qui est de bonne augure.
Notre conseil pour ce premier semestre 2023 : encouragez vos clients à réaliser leurs projets immobiliers sans plus attendre, car ils pourraient leur coûter plus cher par la suite !
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