Le secteur de l’entremise immobilière est vecteur d’opportunités pour les entrepreneurs souhaitant travailler dans la vente immobilière et plus particulièrement dans la mise en relation entre un vendeur et un acquéreur d’un bien immobilier.
Toutefois, l’activité au sein d’une agence immobilière ou d’un réseau recoupe plusieurs statuts et régimes différents. Toute personne souhaitant se reconvertir en mandataire immobilier ou lancer son activité comme indépendant doit se pencher sur les différentes options qui s’offrent à elle.
L’agent immobilier
Tout d’abord, il convient de souligner que le terme générique « agent immobilier » désigne en réalité une société en tant que personne morale, ainsi qu’un statut juridique. Il est important de dissiper l’idée préconçue selon laquelle ce terme désigne le mandataire. Matériellement, l’agent immobilier peut prendre la forme d’une agence immobilière traditionnelle avec pignon sur rue, ou bien être constitué sous la forme d’un réseau immobilier à l’instar de Sextant France.
Ensuite, l’agent immobilier est tenu de respecter de nombreuses obligations légales en raison de son statut et de son activité qui est réglementée. Il exerce sous l’égide de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 mais il se doit également de respecter d’autres législations venues la compléter depuis, comme la loi ALUR par exemple.
Enfin, pour devenir agent immobilier, il faut obtenir une autorisation administrative qui se matérialise sous la forme d’une carte professionnelle dénommée « Transactions sur immeuble et fonds de commerce » délivrée par la Chambre de commerce et de l’industrie. À cet effet, il est obligatoire de remplir des conditions de diplôme ou d’années d’expérience d’exercice dans l’immobilier.
Le mandataire immobilier
L’activité de mandataire immobilier, relève d’un statut plus restreint. En effet, la loi Hoguet permet à l’agent immobilier d’habiliter une personne à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte. Il s’agit du mandataire immobilier. Ce mandataire devra obtenir une habilitation à collaborer avec l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle. Cette habilitation, elle aussi délivrée par la Chambre de commerce et de l’industrie, est dénommée carte collaborateur. Elle indique que le professionnel concerné est mandaté par l’agent immobilier et dispose du pouvoir de le représenter pour la signature d’un contrat de mandat avec un client.
Un commercial peut s’engager avec l’agent immobilier principalement par deux conventions :
- Être salarié de l’agent immobilier par la signature d’un contrat de travail
- Être un agent commercial indépendant par la signature du contrat d’agent commercial.
L’agent salarié disposera des avantages procurés par le salariat. En revanche, l’agent commercial en immobilier relèvera du statut de l’agent commercial L134-1 à L134-1 du Code de commerce.
L’agent commercial est un mandataire qui, en sa qualité d’indépendant, est chargé de conclure des contrats de mandat au nom et pour le compte de l’agent immobilier. C’est lui que désigne le terme de mandataire immobilier.
Le statut d’agent commercial en immobilier
Son statut découle du contrat d’agent commercial signé avec l’agent immobilier, qu’il ne faut surtout pas confondre avec un contrat de travail. Le mandataire immobilier est un indépendant, il n’a aucun lien de subordination avec l’agent immobilier et n’a pas d’ordres à recevoir dans l’exercice de son métier. Il peut s’organiser comme il le veut et réaliser les horaires de son choix.
Le contrat d’agent commercial joue un rôle central dans l’activité du mandataire immobilier. Il définit les droits et les obligations des parties, ainsi que les modalités de rémunération. Son principal objet est de permettre au mandataire de représenter son agence et de s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux. Sur ce point précis, le décret de la loi Hoguet indique que cette activité doit être exercée en tant que personne physique.
Cela signifie qu’en immobilier, le statut d’agent commercial ne peut être adopté que sous la forme d’une Entreprise Individuelle alors que dans d’autres secteurs il est tout à fait possible d’adopter d’autres formes juridiques sous forme de personne morale comme une SASU, une EURL.
Néanmoins, un arrêt récent de la Cour de cassation du 17 mai 2023 vient jeter le trouble sur le cantonnement exclusif du statut d’agent commercial à la qualité de personne physique. Elle indique qu’un mandataire personne morale peut exercer en tant qu’agent commercial en immobilier à condition que ladite société remplisse les conditions du statut, c’est-à-dire par la signature d’un contrat d’agent commercial permettant de négocier et s’engager au nom et pour le compte de l’agent immobilier. Est-ce la porte ouverte à l’exercice du mandataire immobilier sous la forme d’EURL ou SASU ? Seul le temps nous le dira, il vaut mieux rester prudent quant aux conséquences de cet arrêt et ne pas s’emballer.
En tout état de cause, l’Entreprise Individuelle (EI) sépare le patrimoine personnel du patrimoine professionnel de l’entrepreneur depuis le 15 mai 2022, ce qui permet de rapprocher ce régime à la constitution d’une société avec patrimoine propre. De surcroît, l’EI dispose de nombreux avantages, notamment sous la forme de micro-entreprise (anciennement auto-entreprise), permettant à l’agent de bénéficier d’un régime micro social & micro fiscal et de profiter d’une gestion simplifiée de ses cotisations et de ses impositions (possibilité d’opter pour le versement libératoire de l’impôt par exemple) sur le site autoentrepreneur.urssaf.fr. L’EI est aujourd’hui un statut unique, néanmoins, il est toujours possible d’exercer sous la forme de l’EIRL bien qu’il ne soit plus possible d’en constituer.
Les formalités pour devenir mandataire immobilier
Pour s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux, le mandataire immobilier doit avoir signé un contrat d’agent commercial avec un agent immobilier et se rendre sur le site du guichet unique des entreprises https://procedures.inpi.fr pour la création de son entreprise individuelle et solliciter son inscription au registre.
Une fois inscrit, le mandataire devra souscrire à une police d’assurance responsabilité civile professionnelle qui le couvrira si sa responsabilité est engagée en raison de fautes, erreurs, omissions ou négligences commises dans l’exercice de ses missions et activités.
Cette assurance devra être fournie à l’agent immobilier afin qu’il puisse demander la carte collaborateur du mandataire auprès de la Chambre de Commerce et de l’Industrie compétente. Ce n’est qu’une fois cette ultime étape réalisée que le mandataire pourra commencer son activité.
Une fois en exercice, le mandataire immobilier est rémunéré à la commission, c’est-à-dire une fois que la vente d’un bien immobilier pour lequel il avait un mandat a été accomplie. Son chiffre d’affaires sera ainsi constitué de l’ensemble des commissions perçues en cas de réalisation des ventes pour lesquelles il est mandaté. À ce titre, le statut d’agent commercial lui confère un droit de suite, sur l’ensemble des ventes qui se réalisent après la rupture du contrat d’agent commercial mais pour lesquelles l’intervention de l’agent a été déterminante dans leur conclusion.
Le cadre juridique à respecter
Le mandataire immobilier devra se conformer au cadre juridique applicable à la profession d’agent immobilier, puisqu’il agira en son nom et pour son compte. Ainsi, il devra respecter la loi Hoguet et son formalisme strict lors de la prise d’un mandat, sous peine de voir son mandat déclaré nul et de perdre son droit à commission. Il devra aussi respecter la déontologie applicable à la profession et il devra s’acquitter de l’obligation de formation dite loi ALUR de 14H par année ou 42H tous les 3 ans.
Également, des règles spécifiques lui sont applicables à l’instar de l’interdiction de donner des consultations juridiques ou de conclure des contrats autres que les mandats d’entremises pour lesquels il est habilité.
Enfin, il devra respecter les règles relatives à son statut d’agent commercial, en indiquant son inscription au RSAC sur les mandats et les règles relatives à son entreprise individuelle, comme l’inscription de la mention EI sur ses documents juridiques et commerciaux.
Conclusion
En conclusion, les mandataires immobiliers exercent un métier d’entremise immobilière encadrée par la loi Hoguet. Il agit au nom et pour le compte d’un agent immobilier sous le statut d’agent commercial en immobilier. C’est un indépendant, qui exerce en tant qu’entrepreneur individuel sans contraintes horaires et en toute liberté. Il est payé à la commission à l’issue de sa mission, une fois que la vente immobilière, pour laquelle il a opéré au rapprochement du vendeur et de l’acquéreur, a été conclue définitivement.
