La rémunération du mandataire immobilier se compose, pour l’essentiel, des commissions issues des ventes actées, que le professionnel exerce en agence ou au sein d’un réseau immobilier.
En quoi consistent les commissions perçues par les mandataires en immobilier ?
Lorsqu’un mandataire immobilier réalise une vente, il perçoit généralement une rémunération sous forme de commissions. Ces commissions, exprimées en pourcentage, représentent une part des honoraires liés à la transaction immobilière. Le montant des commissions est généralement calculé en fonction du prix de vente final. Ainsi, les honoraires de transactions sont dûs à l’agence immobilière ou au réseau (agent immobilier). Cette somme représente le pourcentage prévu dans le contrat de mandat.
Une fois l’agent immobilier rétribué, cette somme se répartira entre le mandataire et l’agence ou réseau. Le critère de répartition a pour fondement le contrat d’agent commercial qui exprime le pourcentage de commission dû au mandataire.
Ainsi, pour reprendre l’exemple précédent, si le contrat d’agent commercial prévoit que le mandataire perçoive 60% de la commission, il lui sera dû 6000 euros tandis que l’agence conserve 4000 euros.
Les commissions sont essentielles pour le mandataire, car celles-ci constituent la part la plus importante de ses revenus. Le montant des commissions peut varier en fonction de différents facteurs tels que le barème d’honoraires du réseau auquel le mandataire est lié, les négociations menées avec le vendeur ou l’acheteur, ainsi que les éventuels accords spécifiques conclus entre les parties.
Les commissions sont versées à titre de rémunération pour les services d’accompagnement, de conseil et d’entremise fournis par le mandataire dans le cadre du processus de vente. Elles couvrent notamment les efforts déployés par le mandataire pour promouvoir le bien immobilier, trouver des acheteurs potentiels, organiser les visites, négocier les offres, et finalement, conclure la vente.
Les commissions perçues par les mandataires en immobilier représentent une rémunération financière basée sur un pourcentage du prix de vente final. Ce montant est déterminé par des accords entre les parties et rétribue les services fournis par le mandataire tout au long du processus de vente.
Le droit à commission
La commission du mandataire immobilier est définie par l’article L134-5 du Code de commerce comme « tout élément de la rémunération variant avec le nombre ou la valeur des affaires ». Le droit à commission s’applique dans deux cas distincts :
- L’intervention de l’agent à l’opération
- L’opération conclue par un agent dont il a la charge ou sur un secteur dont il a la charge
L’intervention à l’opération
Le mandataire doit disposer d’un mandat de vente, de recherche ou d’une délégation de mandat de la part d’une autre agence pour faire exercer son droit à commission. L’agent peut percevoir une commission lorsqu’il a conclu un mandat de vente auprès des vendeurs (entrée du mandat), lorsqu’il a apporté les clients acquéreurs (sortie du mandat) ou lorsqu’il a traité la vente dans son intégralité.
Le mandat de vente généralement détenu par le mandataire constitue un mandat d’entremise, c’est-à-dire que le mandataire immobilier est chargé d’effectuer des actions pour mener à la vente : par exemple diffuser le bien sur les portails d’annonces immobilières, organiser et effectuer les visites dans le but de trouver un acquéreur. Le mandataire joue un rôle dans la négociation et non un rôle de représentation du client : l’agent ne peut donc pas signer l’offre d’achat reçue en lieu et place de son client vendeur.
Un bon de visite ne permet pas à l’agent commercial en immobilier d’obtenir le droit à commission (Cass. 1ère civ. 28/11/2000). Par exemple, l’agent qui a fait visiter un bien deux fois à des clients acquéreurs et a transmis leur offre d’achat ne pourra prétendre à une commission ou une indemnité à ce titre, car il n’a pas effectué de diligences ayant permis le rapprochement entre le vendeur et l’acquéreur. (Cass. 1ère Civ. 15-2-2000 n°97-19.429).
Lorsque le mandat contient une clause d’exclusivité assortie d’une clause pénale, ou d’une clause sur la présentation du client, celle-ci aussi assortie d’une clause pénale, alors le mandataire peut prétendre à une indemnité en cas de violation de ces clauses. La clause pénale est une clause, qui doit figurer en caractères très apparents dans le mandat et qui prévoit une indemnité forfaitaire compensatrice pour l’agent immobilier en cas de non-respect de la clause par le mandant. Par exemple, le mandant vend sans passer par l’agence ou le réseau alors qu’il est sous mandat exclusif, alors il devra une indemnité forfaitaire compensatrice d’un montant égal aux honoraires à l’agent, afin de réparer le préjudice résultant de la violation de l’exclusivité. De même, si le mandant passe en direct avec un acquéreur présenté par l’agent commercial et qu’il en possède les preuves, alors le mandant devra également cette indemnité en réparation du préjudice subi par l’agent.
Opération conclue par un agent dont il a la charge ou sur un secteur dont il a la charge
Le parrainage est un système appliqué dans certains réseaux ou agences qui permet au mandataire de développer son activité en constituant une équipe et par conséquent d’obtenir une rémunération supplémentaire. Le mandataire “parrain” participe à la formation d’un autre mandataire, son filleul, et l’accompagne lors de ses premières ventes. Néanmoins il n’y a aucun lien de subordination entre le parrain et son filleul. En contrepartie de cet accompagnement, l’agent parrain perçoit des commissions lorsque son filleul réalise des ventes. Celles-ci sont prélevées sur la commission qui revient à l’agence. Le nombre maximum de filleuls (sous-agents) et les niveaux de commission prévus dans le cadre du parrainage sont définis par le réseau ou l’agence. Le réseau ou l’agence peut également proposer un système de cooptation, c’est-à-dire que l’agent peut recommander un nouvel agent.
Versement de la commission
La commission est versée au mandataire une fois la transaction effectivement conclue, c’est-à-dire dès que les honoraires ont été perçus par l’agence ou le réseau. Les honoraires sont versés à la suite de la signature de l’acte authentique de vente, et non lors du compromis ou de la promesse de vente. Le mandataire immobilier n’est pas autorisé à recevoir des fonds. Un acte écrit unique contenant l’engagement des parties est requis avant tout versement de fonds.
La commission est exigible dès la signature de l’acte définitif. Le mandataire ne dispose pas de droit de rétention pour obtenir sa rémunération, c’est-à-dire qu’il ne peut conserver le bien jusqu’à ce qu’il soit payé. Il peut réclamer sa commission pendant cinq ans, ce délai est réduit à deux ans dans le cas où le client est un consommateur.
Lorsque la finalisation de la vente est subordonnée à une condition suspensive comme l’obtention d’un prêt ou une faculté de dédit, c’est-à-dire que l’acquéreur pourra se soustraire à la vente en contrepartie d’une somme, les honoraires ne seront versés que lorsque la condition aura été réalisée ou que la faculté aura été levée. Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, alors la commission n’est pas due.
Extinction du droit à commission
Le droit à commission du mandataire ne s’appliquera pas si le contrat entre le vendeur et l’acquéreur n’est pas exécuté. Ainsi le mandataire ne pourra percevoir une somme d’argent de la part de l’acquéreur si la vente n’a pas eu lieu en raison du non-versement du prix par celui-ci. (Cass. 1ère civ. 7-6-1988). De même lorsqu’une partie refuse de constater la vente par acte authentique, la rémunération de l’agent ne pourra lui être versée même si cela était prévu dans la promesse de vente. (Cass. 1ere civ 24-10-2006).
