Les personnes qui choisissent de devenir agent commercial en immobilier signent un contrat d’agent commercial avec une agence immobilière, ou un réseau. Avec ce contrat, le réseau habilite l’agent commercial à exercer pour son compte, et à entremettre vendeurs et acheteurs dans le cadre d’une transaction immobilière. L’agent doit respecter le statut d’agent commercial en immobilier indépendant, lié à ce contrat. Il doit notamment s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). L’article 9 du décret de la loi Hoguet stipule que seule une personne physique peut être habilitée par le réseau immobilier à exercer pour son compte. Cela exclut de fait les formes sociétaires, et les agents commerciaux en immobilier doivent donc exercer en leur nom propre. Pour exercer en tant que personne physique, un agent commercial en immobilier peut donc se tourner vers la forme de l’Entreprise individuelle.
L’entreprise individuelle
Depuis le 15 mai 2022, le statut juridique de l’entrepreneur individuel lui permet de dissocier son patrimoine professionnel, de son patrimoine personnel. Depuis cette date, la responsabilité de l’entrepreneur individuel est limitée aux biens utiles à l’activité professionnelle, affectés à l’entreprise.
Avec cette réforme, l’entreprise individuelle s’est supplantée à la Entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL), qui servait à peu près le même objectif. Si la création de nouvelles EIRL n’a plus de sens, toute EIRL formée avant la réforme peut continuer à exister et poursuivre son activité. Il reste donc possible d’exercer une activité d’agent commercial en immobilier sous la forme de l’EIRL, si tant est qu’elle a été créée avant le 15 mai 2022.
L’entreprise individuelle présente certains avantages et permet notamment de choisir son régime fiscal.
Les bénéfices non commerciaux
Il convient ici de noter en préambule que les activités d’agence immobilière (ou de réseau) et d’agent commercial en immobilier ne relèvent pas de la même fiscalité.
L’agence immobilière, titulaire d’une carte professionnelle, exerce une activité commerciale. Son activité relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
L’agent commercial en immobilier est habilité par l’agence immobilière à agir pour son compte, et en son nom. Elle lui délègue les pouvoirs de sa carte professionnelle. L’agent commercial ne vend pas directement de biens immobiliers, mais réalise une mission d’entremise pour le compte de l’agence immobilière, en contrepartie de la perception d’une commission. A ce titre, l’activité de l’agent n’est pas une activité commerciale, industrielle ou artisanale, mais une prestation de service qui relève des Bénéfices Non Commerciaux (BNC).
L’agent commercial en immobilier, dont l’activité relève des BNC dispose de deux options pour son régime fiscal.
- Il peut, sous la forme de la micro-entreprise, se soumettre régime micro-BNC
- Il peut également opter pour le régime de la déclaration contrôlée des BNC au réel.
Dans les faits, le chiffre d’affaires réalisé a un impact déterminant sur le choix du régime.
Un plafond limite de chiffres d’affaires est fixé, pour les prestations de service relevant des BNC sous le statut de micro-entreprise. Cette limite du chiffre d’affaires est actuellement fixée à 77 700€ hors taxes. Lorsque cette limite est franchie sur deux années consécutives, l’agent commercial ne peut conserver le régime de la micro-entreprise et doit se tourner vers le régime de la déclaration des BNC au réel.
La micro-entreprise
Comme précisé précédemment, un agent commercial en immobilier ne peut exercer son activité que sous la forme d’une entreprise individuelle, et principalement de la micro-entreprise. Le régime de la micro-entreprise facilite le lancement d’une activité. Les formalités de création d’une micro-entreprise sont simples, et s’effectuent en ligne, via le site procedures.inpi.fr.
Parmi les avantages afférents à ce régime, se trouve la comptabilité simplifiée. Le micro entrepreneur établit des factures et tient un livre de recettes. Il est à noter qu’au-delà de 10 000 de chiffre d’affaires, il est tenu d’ouvrir un compte bancaire qui devra être dédié à son activité professionnelle. L’agent commercial en immobilier devra y verser le montant des commissions qu’il perçoit pour la vente des biens immobiliers auxquelles il a participé, en travaillant sur l’entremise entre acquéreurs et vendeurs.
L’impôt sur le revenu en micro-entreprise
a.- L’imposition standard
Le micro entrepreneur procède à des déclarations mensuelles ou trimestrielles, qui composent son chiffre d’affaires annuel. L’imposition est calculée sur la base du chiffre d’affaires réalisé, duquel on soustrait un taux d’abattement forfaitaire. L’abattement s’élève à 34%, pour l’activité d’agent commercial en immobilier qui correspond comme nous l’avons vu à une prestation de services relevant des bénéfices non commerciaux
Ce système d’abattement forfaitaire simplifie grandement la comptabilité, comparé au calcul des frais réels qui nécessite que l’entrepreneur procède à des déductions de frais par lui-même.
Dans une très grande majorité de cas, l’abattement forfaitaire s’avère également plus avantageux sur le plan économique que la déclaration des frais réels. Si toutefois les frais liés à son activité professionnelle se révèlent plus élevés que le montant de l’abattement, le micro-entrepreneur peut opérer un changement de régime et opter pour le régime de la déclaration contrôlée des BNC au réel.
Une fois le taux d’abattement forfaitaire de 34% soustrait du chiffre d’affaires, on obtient le revenu imposable. Il faut y ajouter les éventuels revenus provenant d’autres activités, comme ceux liées à une activité salariée menée en parallèle, le cas échéant. Le total obtenu doit être rapproché des tranches d’imposition pour le calcul final du montant dû.
Un agent commercial en immobilier a réalisé un chiffre d’affaires de 38 000 euros. Il soustrait 34% d’abattement : 34% x 38 000 = 12 920. 38 000 – 12 920 = 25 080.
La tranche d’imposition sur le revenu de 10 7778 euros à 27 478 euros est de 11%. Ce sera donc la tranche applicable.
b.- Le choix du versement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu
Le micro entrepreneur peut choisir d’opter pour le versement libératoire, plutôt que pour l’abattement de 34% sur le chiffre d’affaires annuel. Le fonctionnement du versement libératoire est comparable à celui du prélèvement à la source.
Opter pour le versement libératoire est soumis à certaines conditions :
Pour l’année 2023, il est possible d’opter si le revenu fiscal de référence (RFR) de son foyer fiscal pour l’année N-2, c’est-à-dire 2021, ne dépasse pas 26 070 € pour une part de quotient familial (52 140€ pour un couple pour 2 parts ; enfin, 78 210 € pour un couple avec deux enfants pour 3 parts). Ce montant est majoré de 50 % par demi-part ou de 25 % par quart de part supplémentaire.
Le micro-entrepreneur qui souhaite opter pour le versement libératoire doit formuler expressément sa demande auprès de l’URSAFF, soit avant le 30 septembre de l’année en cours, soit avant le 3ème mois qui suit la création de sa micro-entreprise.
Pour les Bénéfices Non Commerciaux (BNC), le versement libératoire correspond à un montant de 2,2% du montant mensuel, ou trimestriel. Le versement est effectué en même temps que le versement des charges sociales (22% du chiffre d’affaires, sans abattement) auprès de l’URSAFF. C’est sur www.autoentrepreneur.urssaf.fr, la plateforme dédiée aux micro-entrepreneurs, que s’opère le paiement consécutif à la déclaration du chiffre d’affaires.
Impôt sur le revenu et régime de la déclaration contrôlée des BNC au réel
Le régime de la déclaration contrôlée des BNC au réel s’applique obligatoirement lorsque le micro entrepreneur atteint ou dépasse, deux années de suite, le seuil des 77 700 € HT de chiffre d’affaires dans le cadre de son activité. Avec le régime réel, l’entrepreneur peut déduire ses charges, les montants engagés dans le cadre de son activité professionnelle, de son chiffre d’affaires. L’imposition se base alors sur les bénéfices effectifs réalisés. Il n’y a pas, avec ce régime d’abattement forfaitaire.
Ce régime nécessite une comptabilité plus soutenue, qui peut même solliciter l’aide d’un comptable. Il convient en effet d’établir et de maintenir à jour un livre-journal répertoriant les recettes et dépenses, en conservant leur chronologie.
La franchise en base TVA
La franchise en base TVA dispense l’entrepreneur individuel de facturer et déclarer la TVA sur ses prestations de services. Il établit, dans le cadre de son activité, des factures Hors Taxe qui doivent faire figurer la mention “TVA non applicable, art. 293 B du CGI”. Il n’est par conséquent pas tenu de reverser la TVA à l’État.
En revanche, l’entrepreneur individuel ne peut pas déduire la TVA de ses achats, et ne peut donc en récupérer les montants.
Il est important de prendre en compte l’existence de seuils qui conditionnent l’application de franchise en base TVA. En 2023 les seuils sont les suivants pour les activités relevant des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) :
36 800 euros pour le seuil de franchise
39 100 euros pour le seuil de tolérance
L’entrepreneur individuel bénéficie de la franchise en base TVA tant que son chiffre d’affaires se maintient sous le seuil de franchise.
Si toutefois, sur deux années consécutives, son chiffre d’affaires se situe entre le seuil de franchise et le seuil de tolérance, l’entrepreneur devra à partir du 1er janvier de l’année suivante commencer à facturer la TVA.
Enfin, si le chiffre d’affaires réalisé par le micro entrepreneur dépasse le seuil de tolérance, il devra commencer à facturer la TVA dès le 1er jour du mois suivant celui au cours duquel le seuil de tolérance a été franchi.
La cotisation foncière des entreprises – CFE
Les entreprise individuelles, au même titre que toutes les autres entreprises, doivent s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises. Cette cotisation est habituellement calculée en fonction de la valeur locative des biens immobiliers assujettis à la taxe foncière pour l’activité professionnelle.
Toutefois, les agents commerciaux en immobilier ne disposent pas d’un local dédié à leur activité. En tant qu’indépendants, ils travaillent depuis leur domicile. Aussi une autre règle s’applique. Le calcul de la CFE redevable pour les agents mandataires se base sur le chiffre d’affaires réalisé sur une période de 12 mois au cours de l’année N-2. Le montant de la CFE n’est pas le même pour tous, mais varie localement, en fonction de la commune où est domiciliée la micro-entreprise.
Conclusion
Le régime fiscal des agents commerciaux en immobilier est étroitement lié à l’entreprise individuelle, essentiellement sous la forme de la micro-entreprise, et aux options auxquelles celle-ci donne accès. Conçue pour faciliter la création et la déclaration d’une activité, via un portail dédié et des démarches en ligne, la micro-entreprise présente plusieurs avantages au rang desquels on peut lister l’abattement forfaitaire et la franchise en base TVA (qui permettent une comptabilité simplifiée).
