L’intermédiation immobilière, qui consiste à mettre en relation des vendeurs et des acheteurs pour concrétiser des transactions immobilières, présente de nombreuses opportunités à ceux qui sont attirés par l’entrepreneuriat et envisagent une reconversion professionnelle en tant qu’agent commercial immobilier.
Si vous envisagez de démarrer une activité en tant qu’indépendant au sein d’un réseau titulaire de la carte T, qui vous autorisera à agir en son nom, il est essentiel de prendre en considération les différentes options de statuts et de régimes liés à cette activité.
Distinction entre agent immobilier et agent commercial immobilier
Avant tout, il est indispensable d’établir et d’expliquer la distinction entre agent immobilier et agent commercial immobilier, qui sont trop souvent confondus l’un avec l’autre. Les termes « agent immobilier » et « agent commercial immobilier », bien qu’assez proches de prime abord, englobent en réalité des réalités et des rôles bien différents.
Le terme « agent immobilier » se réfère principalement à une entité juridique, généralement une entreprise, ainsi qu’à un statut légal fortement réglementé. Une agence immobilière peut se présenter sous la forme d’une agence traditionnelle disposant d’une vitrine et de locaux. Elle peut y accueillir ses clients, et ses agents y travaillent. Mais elle peut également se présenter sous la forme d’un réseau d’indépendants, comme c’est le cas pour Sextant France.
En raison de son statut et de son activité, l’agent immobilier (c’est-à-dire l’agence immobilière, ou encore le réseau immobilier) est soumis à de nombreuses obligations légales. Il exerce son métier en conformité avec la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, ainsi que d’autres réglementations qui ont été ajoutées depuis, telles que la loi ALUR, par exemple.
Pour exercer en tant qu’agent immobilier et être reconnu en tant que tel, il est nécessaire d’obtenir une carte professionnelle appelée « Transactions sur immeuble et fonds de commerce », parfois simplement nommée « carte T ». Cette autorisation d’exercer est délivrée par la Chambre de commerce et de l’industrie. Elle est toujours soumise à la satisfaction de certains critères, notamment en ce qui concerne les diplômes, ou l’expérience dans le domaine de l’immobilier.
L’agent commercial immobilier
Le rôle de l’agent commercial immobilier diffère considérablement de celui de l’agent immobilier. L’agent commercial immobilier agit en fait en qualité de mandataire, travaillant pour le compte d’un agent immobilier, qui l’autorise à négocier et à s’engager en son nom. L’agent immobilier peut en effet, en vertu de la loi Hoguet, autoriser un tiers à intervenir en son nom et lui déléguer les pouvoirs de sa carte T.
Afin de collaborer avec son agence immobilière ou son réseau, qui détient exclusivement la carte professionnelle, le mandataire doit obtenir une attestation. Elle prend la forme d’une carte de collaborateur. La délivrance de cette attestation relève également de la responsabilité de la Chambre de commerce et de l’industrie. Elle autorise le conseiller immobilier à représenter son réseau et à signer des contrats de mandats avec des clients, qu’ils soient vendeurs ou acheteurs.
Un professionnel peut s’engager à travailler avec un agent immobilier de deux manières :
- En signant un contrat de travail, auquel cas il devient un employé de l’agent immobilier (ce modèle est courant dans les agences traditionnelles, celles qui disposent de locaux physiques, vitrés).
- En signant un contrat d’agent commercial, auquel cas il opère en tant qu’agent commercial indépendant, réglementé par les articles L134-1 à L134-1 du Code de commerce (ce modèle est typique des réseaux immobiliers tels que Sextant). Dans ce cas, le professionnel n’est pas un employé.
Ainsi, l’agent commercial indépendant est habilité à représenter son réseau ou son agence, et autorisé par ce dernier à conclure des contrats de mandats dans le but de faciliter l’entremise entre les acheteurs et les vendeurs lors de transactions immobilières.
Le statut d’agent commercial en immobilier
Le statut d’agent commercial en immobilier est intrinsèquement lié à la signature d’un contrat avec l’agent immobilier qu’il représente. Il n’existe aucun lien de subordination entre l’agent immobilier et l’agent commercial, son mandataire. En tant que travailleur indépendant, le l’agent commercial jouit d’une grande autonomie et d’une flexibilité considérable pour gérer son emploi du temps, sans aucune contraintes d’horaires, par exemple.
Le contrat d’agent commercial, en définissant les droits et les obligations de chaque partie, ainsi que les modalités de rémunération, revêt une importance cruciale dans l’exercice de la profession. Il permet également à l’agent commercial de s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux, remplissant ainsi une des conditions nécessaires pour exercer cette activité.
En ce qui concerne le secteur immobilier, le décret de la loi Hoguet stipule que l’activité d’agent commercial ne peut être exercée que par une personne physique. Contrairement à d’autres domaines où ce statut peut prendre d’autres formes, dans l’immobilier, l’agent commercial opère obligatoirement en tant qu’Entreprise Individuelle (EI). Bien que l’EI soit la seule option disponible pour toute personne désireuse de se lancer dans cette activité, il est possible d’exercer sous le régime d’une EIRL préalablement existante. Cependant, la création de nouvelles EIRL n’est plus permise.
Les étapes à suivre et formalités à remplir pour devenir agent commercial immobilier
Avant de pouvoir débuter et légitimer son activité, une personne souhaitant devenir agent commercial immobilier doit accomplir certaines démarches.
Inscription au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC)
Après avoir signé un contrat d’agent commercial avec son réseau, l’agent commercial peut procéder à la création de son entreprise individuelle (EI), souvent sous le statut de micro-entrepreneur (ou auto-entrepreneur), bénéficiant ainsi d’un régime fiscal et social simplifié. Il doit ensuite effectuer une demande d’inscription auprès du Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). Ces formalités peuvent être effectuées en ligne via le portail https://procedures.inpi.fr.
Souscription à une assurance responsabilité civile professionnelle
Une fois son inscription au RSAC validée, l’agent commercial doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette assurance, indispensable, le protège en cas d’erreurs, de fautes ou de négligences commises dans le cadre de ses activités professionnelles.
Obtention de la carte collaborateur
L’assurance responsabilité civile professionnelle doit être présentée par l’agent à son agence ou son réseau, qui effectuera ensuite une demande de carte collaborateur auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie, comme mentionné précédemment. Cette attestation permet à l’agent commercial, en tant que mandataire, d’exercer son activité au nom du réseau.
Par la suite, l’agent commercial perçoit sa rémunération sous forme de commissions chaque fois qu’une vente immobilière pour laquelle il détient un mandat est conclue. Son chiffre d’affaires est ainsi constitué de l’ensemble des commissions perçues au cours de l’année.
Le cadre légal qui régit l’activité de l’agent commercial en immobilier
Il est important de noter que l’agent commercial en immobilier est tenu de se conformer aux lois qui régulent la profession d’agent immobilier. L’agent commercial agit en effet, dans le cadre de son activité professionnelle, pour le compte de son agence immobilière.
Parmi les obligations auxquelles il doit se conformer, on peut citer notamment :
- Le respect de la loi Hoguet lors de la conclusion des mandats. L’agent doit l’observer strictement, et court le risque, en cas contraire, de voir son mandat annulé et son droit à commission perdu.
- L’adhésion aux principes de déontologie qui gouvernent la profession.
- L’obligation de suivre une formation conforme à la loi ALUR, exigeant 14 heures par an ou 42 heures tous les 3 ans.
- La nécessité de se conformer aux règles associées à son statut d’agent commercial, ce qui implique l’obligation de mentionner son numéro d’immatriculation au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) sur les mandats.
- Le respect des règles liées à son statut d’entrepreneur individuel, exigeant l’inscription de la mention « EI » (entrepreneur individuel) sur ses documents juridiques et commerciaux.
Conclusion
En résumé, l’agent commercial en immobilier indépendant agit en tant que mandataire au nom et pour le compte d’un agent immobilier dans le cadre de ses activités d’intermédiation immobilière. Il est soumis à un cadre légal défini notamment par la loi Hoguet, et relève du statut d’agent commercial en immobilier, ce qui implique le respect de certaines obligations et la réalisation de démarches administratives régulières.
Entrepreneur individuel, il exerce son activité en tant que micro-entrepreneur (ou auto-entrepreneur) tant que son chiffre d’affaires annuel reste en deçà d’un certain seuil. Il dispose d’une forte flexibilité et peut gérer son emploi du temps selon ses préférences.
