Les conseillers immobiliers indépendants évoluant au sein d’un réseau ont la possibilité de gagner des commissions basées sur les transactions immobilières qu’ils concluent. Ces commissions constituent le cœur de leur rémunération, qui est par nature variable, puisqu’elle dépend directement du nombre de ventes qu’ils parviennent à réaliser. Les conseillers immobiliers qui exercent en tant qu’indépendant ne perçoivent donc pas de salaire fixe. Le contrat d’agent commercial qui les lie à leur réseau définit les termes et les conditions de rémunération.
Les conditions qui doivent être remplies pour percevoir sa rémunération, en tant que conseiller immobilier, sont les suivantes :
- Être détenteur d’une carte professionnelle (carte T). Le réseau attribue par délégation les pouvoirs de sa carte professionnelle à ses conseillers immobiliers, qui sont agents mandataires. Grâce à une attestation délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie, ils sont habilités à exercer leur activité.
- Le conseiller doit avoir signé un mandat avec son client. Il peut s’agir d’un mandat de vente, d’un mandat de recherche, ou bien encore d’une délégation de mandat.
- Le conseiller doit accompagner son client et réaliser l’entremise entre vendeur et acquéreur, jusqu’à la finalisation de la transaction, conclue par la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Le conseiller immobilier qui évolue au sein d’un réseau est un agent commercial indépendant, qui ne perçoit ni salaire, ni avance sur commissions. Les conditions de sa rémunération sont détaillées par le réseau dans son contrat d’agent commercial. Le réseau définit un barème d’honoraires auquel le conseiller immobilier doit se conformer. Les honoraires constituent généralement un pourcentage du prix du bien. Ils fluctuent en fonction du montant final de la transaction et de la nature du bien. Le barème doit d’ailleurs faire figurer le montant maximum des honoraires.
Rien n’interdit en revanche au conseiller d’opérer un geste commercial envers son client, et de baisser la part de la commission qui lui revient.
Voici un exemple concret de rémunération perçue par un conseiller immobilier, dans le cadre d’une vente immobilière.
Si le prix final atteint pour la vente d’un bien immobilier s’élève à 280 000 euros et que le pourcentage de rémunération convenu dans le mandat est établi à 5 %, alors la rémunération dûe à l’agence immobilière (ou le réseau) représentée par le conseiller est de 13 750 euros.
Une fois l’agence immobilière rétribuée, ces 14 000 euros sont partagés entre le négociateur et l’agence (ou le réseau). Les conditions de la répartition sont définies dans le contrat d’agent commercial qui lie le conseiller à son agence, et qui spécifie le taux de commission du conseiller.
Dans notre exemple, si le contrat d’agent commercial détaille que le conseiller, mandataire, obtient 70% de la commission, il recevra 9 800 euros qui lui seront reversés par l’agence. Cette dernière conservera quant à elle 4 200 euros.
Le taux de commission perçu par les conseillers immobiliers exerçant leur métier comme indépendants pour le compte d’un réseau est habituellement plus élevé que celui perçu par les salariés évoluant en agence. Ceci s’explique par le fait que les agences physiques sont soumises à des coûts de fonctionnement plus importants, plus contraignants, et qu’elles doivent par conséquent se rémunérer davantage sur les ventes.
Conditions du droit à rémunération
Les conditions de rémunération sont les suivantes :
- L’agent doit être détenteur d’un mandat valide
- L’agent doit être intervenu à la transaction
- La vente doit être actée chez le notaire. L’acte notarié engageant les parties doit impérativement faire figurer les honoraires ainsi que leur charge. En cas contraire, le mandataire pourrait se voir privé de sa rémunération.
Il est à noter également que certains réseaux immobiliers mettent en place un système de rémunération multi-canal, qui permet à leurs mandataires de développer et compléter leurs revenus. Sextant donne par exemple l’opportunité à ses mandataires, en plus de leur activité principale, d’animer leur propre équipe de conseillers. Ils sont alors rémunérés sur toutes les ventes que leurs filleuls réalisent. Ce jusqu’à hauteur de 25% de la marge agence réalisée sur les ventes de leurs filleuls directs !
Compte bancaire
Si le chiffre d’affaires annuel réalisé par un conseiller immobilier est supérieur à 10.000€, sur deux années consécutives, alors le conseiller devra procéder à l’ouverture d’un compte bancaire dédié à son activité. Cette mesure s’applique à tous les travailleurs indépendants.
Droit de suite
Le code de commerce prévoit qu’un conseiller immobilier, agent mandataire, peut bénéficier d’un droit de suite. Un mandataire exerce son droit de suite lorsqu’il demande à son réseau ou son agence le versement des commissions qui correspondent à des ventes qu’il a entremises et qui ont été finalisées après la cessation de son contrat. Il est parfois spécifié dans son contrat que le mandataire percevra des commissions dans les cas où une promesse ou un compromis de vente ont été signés dans le cadre d’une transaction sur laquelle il a participé. Les contrats intègrent parfois une clause spécifiant que les mandataires ne peuvent bénéficier du droit de suite, même lorsqu’il en a réalisé l’entremise.
Le droit de suite doit être exercé dans un délai raisonnable entre résiliation du contrat et finalisation de la vente, selon la jurisprudence.
Indemnité de rupture du contrat
Lorsque l’agence ou le réseau prend l’initiative de résilier le contrat commercial d’un agent, des indemnités peuvent dans certains cas être dûes en compensation du préjudice. Toutefois aucune indemnité ne sera dûe dans les cas où :
- l’agent commercial a commis une faute grave,
- la cessation du contrat résulte de l’agent commercial
- l’agent a cédé ses droits et obligations à un tiers.
Le montant de l’indemnité est souvent fonction du chiffre d’affaires réalisé par le conseiller.
