L’entremise immobilière, qui consiste à mettre vendeurs et acquéreurs en relation, dans le cadre d’un projet immobilier conclu par une transaction, offre de multiples opportunités aux personnes séduites par l’aventure entrepreneuriale et désireuses d’effectuer une reconversion professionnelle comme conseiller immobilier.
Si vous souhaitez vous lancer comme indépendant au sein d’un réseau titulaire de la carte T et qui vous déléguera ses pouvoirs pour que vous puissiez exercer en son nom, vous devez au préalable prendre en compte les différentes options de statuts et régimes que recouvre cette activité.
Quelle est la différence entre un agent immobilier et un négociateur immobilier ?
Avant de poursuivre, il convient de prendre un moment pour clarifier un point qui prête souvent à confusion : agent immobilier et négociateur immobilier recouvrent des réalités et des aspects différents.
L’agent immobilier
Le terme d’agent immobilier correspond dans les faits à une personne morale (une entreprise), mais aussi à un statut juridique, très encadré. Une agence immobilière peut prendre la forme d’une agence traditionnelle, dotée d’une vitrine et de locaux dans lesquels elle accueille notamment ses clients et qu’elle met à disposition de ses agents. Elle peut aussi prendre la forme d’un réseau d’indépendants, ce qui est le cas de Sextant France.
De par son statut et son activité, fortement réglementée, un agent immobilier doit répondre à de multiples obligations légales. Il exerce ainsi son activité dans le respect de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, et d’autres législations qui se sont additionnées depuis cette date, comme la loi ALUR notamment.
Exercer une activité d’agent immobilier et être reconnu comme tel est soumise à l’obtention d’une carte professionnelle, « Transactions sur immeuble et fonds de commerce », parfois appelée également carte T. Cette autorisation d’exercer est délivrée et remise par la Chambre de commerce et de l’industrie. Pour obtenir et disposer de cette carte, il faut remplir certains impératifs de diplômes ou d’expérience dans le secteur de l’immobilier.
Le statut du conseiller immobilier
Le statut du conseiller immobilier est un statut très différent de celui d’agent immobilier. La loi Hoguet autorise un agent immobilier à habiliter une personne à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte. C’est ici qu’intervient le conseiller immobilier, qui agit en tant que mandataire et exerce pour le compte d’un agent immobilier. Pour être habilité à collaborer avec son agence ou réseau, qui reste seul titulaire de la carte professionnelle, le mandataire doit obtenir une attestation, sous la forme d’une carte collaborateur. C’est également la Chambre de commerce et de l’industrie qui procède à la création et à la remise de cette attestation. Elle autorise le conseiller immobilier à représenter son réseau et à le représenter lorsqu’il signe un contrat de mandat avec un client, qu’il soit acquéreur ou vendeur.
Un commercial peut s’engager à collaborer avec un agent immobilier de deux façons :
- Soit en signant un contrat de travail, auquel cas il est employé par l’agent immobilier (cas des agences traditionnelles, disposant de locaux commerciaux). Il est alors salarié de ce dernier.
- Soit en signant un contrat d’agent commercial, auquel cas son statut sera celui d’agent commercial indépendant défini par les articles L134-1 à L134-1 du Code de commerce. (C’est le cas des réseaux immobiliers comme Sextant). Dans ce cas de figure, le commercial n’est pas un salarié.
Le conseiller immobilier est donc un agent commercial indépendant, chargé de représenter son réseau/son agence et habilité par ce dernier à signer des contrats de mandats, en vue de réaliser l’entremise, c’est-à-dire de mettre en relation acquéreurs et vendeurs, dans le cadre de transactions immobilières.
Les contours et spécificités du statut d’agent commercial en immobilier
Le statut d’agent commercial en immobilier est donc intrinsèquement lié au contrat d’agent commercial signé avec l’agent immobilier, qu’il est habilité à représenter. Il n’y pas de lien de subordination entre l’agent immobilier et l’agent commercial, son mandataire. Parce qu’il est travailleur indépendant, le conseiller immobilier, agent commercial, dispose d’une forte autonomie et notamment d’une grande liberté pour organiser son temps comme il le souhaite, sans aucune contrainte d’horaires par exemple.
Établissant les droits et les obligations des parties, mais aussi les modalités du système de rémunération, le contrat d’agent commercial occupe un rôle clef dans l’activité du conseiller. Il permet au mandataire de s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux, et de satisfaire ainsi à une autre des conditions requises pour exercer.
Le décret de la loi Hoguet prévoit, que dans le domaine de l’immobilier, l’activité d’agent commercial ne peut être exercée que par une personne physique. A la différence d’autres secteurs, dans lesquels ce statut peut être occupé sous d’autres formes, en immobilier le statut d’agent commercial s’occupe nécessairement sous la forme d’une Entreprise Individuelle. Si l’Entreprise Individuelle (EI) est la seule option possible pour toute personne souhaitant lancer son activité, il reste possible d’exercer sous le régime d’une l’EIRL déjà existante. Il n’est toutefois plus possible d’en constituer de nouvelles.
Les formalités pour devenir conseiller immobilier
Pour démarrer et valider son activité, un conseiller immobilier doit au préalable s’acquitter de quelques formalités.
Inscription au Registre Spécial des Agents Commerciaux
Après avoir signé un contrat d’agent commercial avec son réseau, le conseiller immobilier peut procéder à la création de son entreprise individuelle (EI), le plus souvent comme micro-entrepreneur (ou auto-entrepreneur), ce qui lui permet de bénéficier d’un régime fiscal et social simplifié. Il doit également effectuer une demande d’inscription auprès du Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). Ces démarches peuvent être effectuées en ligne, via le portail https://procedures.inpi.fr, guichet unique des entreprises.
Souscription à une assurance responsabilité civile professionnelle
Lorsque son inscription au RSAC est validée, le conseiller doit souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette assurance permet de le couvrir en cas de fautes, erreurs ou négligences commises dans le cadre de ses activités.
Obtention de la carte collaborateur
Cette même assurance devra être présentée à l’agent immobilier, qui effectuera auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie, une demande de carte collaborateur, comme évoqué plus haut. C’est cette attestation qui permettra au conseiller, mandataire, d’exercer son activité pour le compte du réseau.
Le conseiller en immobilier est ensuite, dans le cadre de son activité, rémunéré sur le base de commissions qu’il perçoit, chaque fois qu’une vente immobilière pour laquelle il disposait d’un mandat a été conclue. Son chiffre d’affaires se compose de l’ensemble des commissions perçues à l’année.
Le cadre juridique qui borde l’activité d’agent commercial en immobilier
Agissant en son nom et pour son compte, l’agent commercial en immobilier doit se conformer aux législations qui encadrent la profession d’agent immobilier.
Parmi les obligations qu’il est tenu de respecter, on retrouve notamment :
- le conformisme à la loi Hoguet, lors de la prise des mandats, sans quoi il peut voir son mandat déclaré et perdre son droit à commission
- l’observation des principes de déontologie qui régissent la profession
- l’obligation de formation à la loi ALUR, qui représente 14H par année ou 42H tous les 3 ans
- l’obligation de suivre les règles liées à son statut d’agent commercial, qui lui imposent de faire figurer son numéro d’immatriculation au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) sur les mandats
- l’obligation de suivre les règles liées à son régime d’entreprise individuelle, qui lui demandent de faire figurer sur ses documents juridiques et commerciaux la mention EI (pour entrepreneur individuel)
En conclusion
Le conseiller immobilier indépendant agit, dans le cadre de son activité d’entremise immobilière, au nom et pour le compte d’un agent immobilier, en tant que mandataire. Il se conforme, comme celui-ci, à un cadre juridique défini notamment par la loi Hoguet. Relevant du statut d’agent commercial en immobilier, il doit aussi respecter certaines obligations relatives à ce statut et s’acquitter de formalités régulières.
Exerçant comme indépendant en tant qu’Entreprise individuelle et sous la forme du micro-entrepreneur (aussi appelé auto-entrepreneur) quand son chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas un certain montant, il est par ailleurs libre d’organiser son temps de travail comme bon lui semble.
