Le régime fiscal du mandataire immobilier

Le régime fiscal applicable au mandataire immobilier dépend de ses choix, du statut choisi, et de sa réussite représentée par le chiffre d’affaires réalisé.

Tout d’abord, rappelons que la personne qui souhaite devenir mandataire immobilier indépendant signe un contrat d’agent commercial avec un agent immobilier. Par ce contrat, l’agent immobilier mandate l’agent commercial à signer, négocier et s’entremettre pour son compte. À ce titre, l’agent commercial se doit de respecter le statut applicable à cette situation, qui est celui d’agent commercial en immobilier indépendant. Le mandataire doit être inscrit au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). L’article 9 du décret de la loi Hoguet prévoit que l’habilitation de l’agent immobilier n’est possible que pour une personne physique. Cela signifie, qu’à priori, l’agent commercial ne peut pas se constituer sous forme sociétaire, il doit exercer en nom propre.

De ce fait, la seule façon d’exercer en tant que personne physique et de ne pas adopter la forme de société est de le faire sous la forme de l’Entreprise Individuelle.

L’entreprise individuelle

Bien que l’entreprise individuelle ne constitue pas une personne morale, l’entrepreneur individuel dispose d’un statut juridique unique depuis le 15 mai 2022 lui permettant de dissocier son patrimoine professionnel affecté à l’entreprise, de son patrimoine personnel. En effet, la responsabilité de l’entrepreneur individuel est limitée aux biens utiles à l’activité professionnelle. Cette réforme de l’EI a eu pour effet d’empêcher, à partir de cette date, la création d’EIRL, l’Entreprise individuelle à responsabilité limitée, dont l’objet était, peu ou prou, identique. Conserver cette forme d’entreprise individuelle n’a donc plus de sens aujourd’hui. En revanche, toutes les EIRL dont la formation remonte avant la réforme continuent d’exister, il est donc encore tout à fait possible d’exercer l’activité de mandataire immobilier sous cette forme.
L’entreprise individuelle permet de choisir son régime fiscal et de disposer de certains avantages.

Les bénéfices non commerciaux

Il est possible d’opter pour deux régimes fiscaux différents en Entreprise Individuelle lorsqu’on est mandataire immobilier. Dans cette lignée, il faut tenir compte des particularités liées à l’activité d’agent commercial en immobilier. En effet, l’activité de l’agent immobilier et celle de l’agent commercial ne relèvent pas du même type de bénéfices. L’administration fiscale considère que l’activité de l’agent immobilier relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) tandis que l’activité de l’agent commercial relève des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). En effet, l’agent immobilier est détenteur de la carte professionnelle ce qui lui permet à ce titre d’exercer une activité commerciale.

En revanche, l’activité de l’agent commercial consiste à agir au nom et pour le compte de l’agent immobilier, et non de vendre le bien directement. Il n’entre pas dans le champ d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale mais dans le champ d’une activité non commerciale. Cette activité consiste à l’acquisition de sa commission en contrepartie de la réalisation de sa mission d’entremise pour l’agence immobilière. Il s’agit d’une prestation de service relevant des BNC.

La catégorie des bénéfices liés à l’activité influence le montant de l’abattement pour frais professionnels ainsi que les seuils à ne pas dépasser pour changer de statut en micro-entreprise.

L’entrepreneur individuel dont les activités relèvent du régime BNC dispose de deux options :

• Le régime de la micro-entreprise, dont l’adoption permet d’être soumis au régime micro BNC.
• Le régime de la déclaration contrôlée des BNC au réel.

Techniquement, le choix relève surtout du chiffre d’affaires réalisé.
En 2023, le seuil de chiffre d’affaires HT pour les prestations de service relevant des BNC est de 77 700€. Ce seuil est la limite de chiffre d’affaires maximum que l’on peut réaliser sous le statut de micro-entreprise. Au-delà, il faut obligatoirement passer sous le régime de déclaration au réel.

Ce seuil correspond à la frontière entre la micro-entreprise et le régime des BNC au réel. Afin de pouvoir conserver le régime de la micro-entreprise, il faut que le chiffre d’affaires hors taxe des deux dernières années reste inférieur à 77 700 €.

La micro-entreprise

Anciennement dénommé auto-entreprise, ce régime n’est pas exclusif à l’Entreprise Individuelle et peut s’appliquer en EURL. Toutefois, il n’est pas possible d’être mandataire indépendant sous forme d’EURL car cela revient à exercer sous la forme de société. Donc il n’est possible de bénéficier du régime de la micro-entreprise que sous la forme de l’entreprise individuelle pour un agent commercial en immobilier.

La micro-entreprise est limitée par le seuil de chiffre d’affaires vu précédemment, elle a pour objectif de permettre le démarrage d’une activité. Les formalités de création sont plutôt accessibles, désormais sur procedures.inpi.fr
Elle a pour avantage de permettre une comptabilité simplifiée, puisqu’il suffit de tenir un livre de recettes et d’établir des factures. Au-dessus de 10 000 euros de chiffre d’affaires, il faut ouvrir un compte bancaire dédié à l’activité.
Enfin, le site autoentrepreneur.urssaf.fr lui est dédié, pour une gestion technique simplifiée des déclarations et de l’entreprise.

L’impôt sur le revenu en micro-entreprise

a.- L’imposition standard

Elle est calculée sur le chiffre d’affaires réalisé, grevé d’un taux d’abattement forfaitaire pour obtenir le bénéfice imposable. Cet abattement constitue la simplification du régime micro-fiscal. L’objectif principal derrière ce taux forfaitaire, est de simplifier la comptabilité. Ainsi, sa vocation est de remplacer le calcul des frais réels, afin que le micro-entrepreneur n’ait pas à réaliser les déductions de frais lui-même. Il n’est donc pas possible sous ce régime de déduire ses frais réels. Le revenu imposable sera donc déterminé par la soustraction de ce taux forfaitaire au chiffre d’affaires HT. Le chiffre d’affaires est constitué à partir des déclarations mensuelles ou trimestrielles de l’entrepreneur.

L’abattement forfaitaire est normalement plus rentable économiquement que de déduire ses frais réels. Toutefois, si les frais engagés dans l’activité sont supérieurs au montant de l’abattement, le micro-entrepreneur peut demander à changer de régime et passer sous le régime de la déclaration contrôlée – BNC frais réels.

L’abattement forfaitaire est de 34% pour les prestations de services relevant des bénéfices non commerciaux.
Une fois ce taux appliqué, on obtient le taux imposable, à moins qu’il faille ajouter d’autres revenus provenant d’autres sources, comme une activité salariée. Il faut ensuite rapporter ce montant au taux d’imposition des tranches de revenus pour calculer le montant dû.

b.- Le choix du versement forfaitaire libératoire de l’impôt sur le revenu

En lieu et place de l’application de l’abattement de 34% sur le montant du chiffre d’affaires de l’année, il est possible d’opter pour le versement libératoire, qui s’apparente un peu à l’imposition à la source. Pour pouvoir choisir cette option, il faut toutefois remplir les conditions suivantes :

• Pour l’année 2023, il est possible d’opter si le revenu fiscal de référence (RFR) de son foyer fiscal pour l’année N-2, c’est-à-dire 2021, ne dépasse pas 26 070 € pour une part de quotient familial (52 140€ pour un couple pour 2 parts ; enfin, 78 210 € pour un couple avec deux enfants pour 3 parts). Ce montant est majoré de 50 % par demi-part ou de 25 % par quart de part supplémentaire.
• Le micro-entrepreneur doit expressément opter auprès de l’URSSAF et ce, avant le 30 septembre de l’année en cours, ou avant le 3ème mois suivant la création de la micro-entreprise.

Le versement libératoire, pour les BNC, correspond à un montant 2,2% du montant mensuel, ou trimestriel, selon l’option choisie. Ce versement s’effectue en même temps que le versement des charges sociales auprès de l’URSSAF. Le montant des cotisations sociales à s’acquitter sont de 22% du chiffre d’affaires (sans abattement). Le paiement résultant de la déclaration du chiffre d’affaires s’effectue en ligne sur le site dédié aux micro-entrepreneurs : www.autoentrepreneur.urssaf.fr.

L’impôt sur le revenu en EI : Le régime de la déclaration contrôlée des BNC au réel

Ce régime est obligatoire au-dessus du seuil des 77 700 € HT de chiffre d’affaires. Le régime réel permet de déduire ses charges, c’est-à-dire l’ensemble des frais engagés dans le cadre de l’activité professionnelle. L’impôt relève donc des bénéfices effectivement réalisés. En revanche, il n’y a pas d’abattement dans ce régime.

En outre, le système de comptabilité est plus étoffé, il est fréquent d’avoir recours à un comptable. En effet, il faut tenir un livre-journal détaillant les recettes et dépenses quotidiennes répertoriées de manière chronologique. Il faut, également, tenir le registre des immobilisations et amortissements.

La franchise en base TVA

Il s’agit d’un mécanisme fiscal qui dispense une entreprise, en l’occurrence l’entrepreneur individuel, de devoir facturer (collecter) et déclarer la TVA sur ses prestations de services ou ventes. L’entrepreneur bénéficiant de ce mécanisme peut donc réaliser des factures Hors Taxes et n’a pas à reverser la TVA à l’État. En revanche, il ne peut pas déduire la TVA de ses achats, et donc la récupérer. La mention suivante devra être apposée sur la facture : TVA non applicable, art. 293 B du CGI

Les seuils pour les activités en BNC sont de 36 800 euros pour le seuil de franchise et 39 100 euros pour le seuil de tolérance en 2023.

Tant que le chiffre d’affaires se situe sous le seuil de franchise, le micro-entrepreneur bénéficie du mécanisme. Cependant, si le chiffre d’affaires annuel du micro-entrepreneur se situe entre le seuil de franchise et le seuil de tolérance pendant deux années consécutives, il devra commencer à facturer la TVA à partir du 1er janvier de l’année suivante. Si le chiffre d’affaires dépasse le seuil de tolérance, il devra commencer à facturer la TVA dès le 1er jour du mois pendant lequel le dépassement est survenu.

La cotisation foncière des entreprises – CFE

Elle est redevable par toutes les entreprises, y compris les Entreprises Individuelles. Il s’agit d’un impôt local qui est normalement calculé par rapport à la valeur locative des biens immobiliers assujettis à la taxe foncière pour l’activité professionnelle. L’activité de mandataire immobilier ne permettant pas d’avoir un local dédié, une autre règle s’applique. La CFE se calcule sur le chiffre d’affaires réalisé sur une période de 12 mois au cours de l’année N-2. Le montant de la CFE varie selon la commune de domiciliation de l’entreprise. L’année de création d’entreprise n’est pas dûe au titre de la CFE.

Vers de nouvelles possibilités ?

Il est admis, en raison du décret de la loi Hoguet, que seuls les mandataires personnes physiques peuvent être habilités à devenir des agents commerciaux en immobilier. Toutefois, un arrêt récent de la Cour de cassation du 17 mai 2023 vient potentiellement changer la donne sur l’exclusivité du statut d’agent commercial à la qualité de personne physique. Elle indique qu’un mandataire personne morale peut exercer comme mandataire en immobilier si la société remplit les conditions du statut, c’est-à-dire qu’elle a signé un contrat d’agent commercial permettant de négocier et de s’engager au nom et pour le compte de l’agent immobilier. Il serait donc potentiellement possible d’exercer sous la forme de SASU ou d’EURL. Néanmoins, seul l’avenir permettra de déterminer si cette option s’avère possible en pratique. Il faut rester prudent quant à cette éventuelle ouverture.

Conclusion

Le régime fiscal du mandataire immobilier tourne aujourd’hui autour de l’Entreprise Individuelle et des possibilités qu’elle offre en termes d’options. L’EI est particulièrement généreuse sous la forme de micro-entreprise avec l’objectif avoué de permettre de démarrer et de maintenir une activité avec des démarches simplifiées. Cela se traduit, notamment au niveau fiscal, par l’option entre le versement libératoire ou l’abattement forfaitaire.

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