La rémunération du mandataire provient des commissions issues des ventes immobilières qu’il a réalisées, aussi est-elle variable. Dans l’exercice de son métier, le mandataire immobilier indépendant ne perçoit pas de salaire, car il n’est pas lié au réseau ou à l’agence par un contrat de travail en tant que tel, mais par un contrat d’agent commercial qui n’établit pas de lien de subordination. L’agent commercial dispose d’une présomption de non-salariat. Si le contrat ne définit pas précisément la rémunération de l’agent, alors celle-ci sera fonction des usages pratiqués dans le secteur de l’immobilier.
Voici les conditions préalables à la rémunération :
- Détenir la carte professionnelle : parce que l’agence ou le réseau délègue au mandataire sa carte professionnelle, le mandataire est habilité à exercer en vertu d’une attestation collaborateur
- Être mandaté par un client, avec lequel le mandataire signe soit un mandat de vente, soit un mandat de recherche, ou encore une délégation de mandat
- Réaliser l’entremise entre acheteur et vendeur, jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire
Étant indépendant, l’agent commercial ne pourra percevoir un salaire ni des avances sur ses commissions. La commission du mandataire n’est prévue par aucune disposition légale. Les conditions de rémunération sont fixées librement par le réseau ou l’agence, et précisées directement dans le contrat d’agent commercial. Le mandataire doit respecter le barème de l’agence, et ce dernier doit spécifier les prix maximums des honoraires. Il est fréquent que le pourcentage dépende du prix du bien et de la nature du bien. Il est donc susceptible de varier, selon qu’il s’agit d’un appartement ou d’un fonds de commerce, par exemple. L’agent peut, en pratique, faire un geste commercial envers son client, et diminuer la commission qui lui revient directement. Cette décision est laissée à sa seule appréciation.
Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, le mandataire peut percevoir une double commission, lorsqu’il représente à la fois le vendeur et l’acquéreur, à condition qu’il s’agisse de personnes physiques (des particuliers) et qu’elles aient des intérêts opposés. Il est conseillé de recueillir au préalable l’accord des deux parties dans cette situation. En pratique, il s’agit de conclure un mandat de vente et de recherche auprès des deux parties, tout en les informant pour que leurs intérêts soient concordants.
Généralement, le mandataire bénéficie d’une rémunération plus avantageuse lorsqu’il exerce au sein d’un réseau, plutôt qu’en agence. Cela s’explique notamment par le fait qu’en agence, du matériel ainsi qu’un bureau sont mis à la disposition du mandataire. En moyenne, le pourcentage de commission du mandataire travaillant dans un réseau représente 50% à 60% du montant des honoraires.
Conditions du droit à rémunération
- Détenir un mandat régulier : celui-ci détermine les conditions de rémunération et la partie qui en a la charge
- Une intervention de l’agent à la transaction
- Un acte écrit définitif constatant la vente
Les honoraires ainsi que leur charge doivent impérativement être mentionnés dans l’acte notarié engageant les parties, sous peine de priver le mandataire de sa rémunération.
Compte bancaire
Comme tout travailleur indépendant, dès lors que son chiffre d’affaires annuel est supérieur à 10 000€ pendant deux années civiles consécutives, le mandataire doit ouvrir un compte bancaire dédié à son activité.
Droit de suite
Après la cessation de son contrat, en vertu du Code de commerce, le mandataire peut bénéficier d’un droit de suite. L’agent pourra demander à son réseau ou à son agence le versement des commissions qui lui sont dûes, une fois ses dernières ventes finalisées. Le droit de suite s’applique à condition qu’il y ait un délai raisonnable selon la jurisprudence entre la fin du contrat et la réalisation de la vente. Ce délai raisonnable est indiqué dans le contrat de l’agent commercial en immobilier. Il peut être prévu contractuellement que l’agent percevra ses commissions pour les transactions auxquelles il a participé notamment lorsqu’une promesse de vente ou un compromis de vente a été signé. Le droit de suite sur les commissions s’applique également au négociateur immobilier VRP, sa durée est au minimum de six mois après la cessation du contrat. Cependant une clause du contrat peut prévoir que le mandataire ne bénéficiera pas du droit de suite, même si les transactions ont été réalisées par son intermédiaire. Le droit de suite peut se cumuler avec l’indemnité de rupture du contrat.
Indemnité de rupture du contrat
Lors de la résiliation du contrat d’agent commercial à l’initiative de l’agence ou du réseau une indemnité peut être dûe pour compenser le préjudice. L’indemnité ne sera pas dûe si l’agent commercial a commis une faute grave, si la cessation du contrat résulte de l’agent commercial ou si l’agent a cédé ses droits et obligations à un tiers. Si la cessation du contrat est dûe au décès de l’agent, ses ayants-droits pourront recevoir l’indemnité. Le montant de l’indemnité est généralement basé sur le chiffre d’affaires réalisé par le mandataire.
