Toute personne envisageant de démarrer une activité en tant qu’indépendant au sein d’un réseau doit toutefois examiner les différentes options qui s’offrent à elle, en termes de statuts et régimes. Une bonne compréhension des différents statuts et régimes contribuera à une transition ou à un lancement réussi en tant que négociateur immobilier indépendant.
Distinction entre agent immobilier et négociateur immobilier
Avant tout, il est important de clarifier certains points concernant le terme d’agent immobilier. Il est essentiel de ne pas confondre agent immobilier et mandataire, ou négociateur immobilier. Le terme d’agent immobilier désigne en réalité à la fois une personne morale (donc une entreprise) et un statut juridique. Concrètement, un agent immobilier peut être une agence immobilière traditionnelle, avec des locaux, ou bien se constituer sous la forme d’un réseau immobilier (à l’exemple de Sextant France.)
Un agent immobilier est soumis à de nombreuses obligations légales en raison de son statut et de la réglementation de son activité. Il opère conformément à la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, tout en respectant d’autres législations complémentaires qui ont été introduites depuis, comme la loi ALUR.
Exercer en tant qu’agent immobilier nécessite par ailleurs d’obtenir une autorisation administrative. Délivrée par la Chambre de commerce et de l’industrie, cette autorisation prend la forme d’une carte professionnelle appelée « Transactions sur immeuble et fonds de commerce ». Des impératifs de formation ou d’expérience professionnelle dans le domaine de l’immobilier sont requis pour obtenir cette autorisation.
Le négociateur immobilier
L’activité de négociateur immobilier est régie quant à elle par un statut plus spécifique. En vertu de la loi Hoguet, un agent immobilier est autorisé à habiliter une personne à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte. C’est ce qu’on appelle le mandataire, ou négociateur immobilier. Ce négociateur doit obtenir une habilitation pour collaborer avec l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle. Cette habilitation, désignée comme carte de collaborateur, est également délivrée par la Chambre de commerce et de l’industrie. Elle atteste que le professionnel est mandaté par l’agent immobilier et qu’il est habilité à le représenter lors de la signature d’un contrat de mandat avec un client.
Un commercial peut s’engager avec l’agent immobilier de deux manières principales :
- En tant qu’employé de l’agent immobilier, par la signature d’un contrat de travail.
- En tant qu’agent commercial indépendant, par la signature d’un contrat d’agent commercial (à l’instar du fonctionnement proposé par le réseau Sextant). Le statut qui s’applique ici est celui d’agent commercial, tel que défini par les articles L134-1 à L134-1 du Code de commerce.
L’agent commercial est donc un agent mandataire. Son rôle consiste, en tant qu’indépendant, à conclure des contrats de mandat pour le compte de l’agent immobilier. C’est à lui que fait référence le terme de négociateur immobilier.
Le statut d’agent commercial en immobilier
Le mandataire négociateur immobilier n’entretient aucun lien de subordination avec l’agent immobilier pour le compte duquel il mène ses activités. Travailleur indépendant, il organise son temps avec une grande liberté, en toute autonomie. Il définit ses propres horaires.
Le contrat d’agent commercial revêt une importance capitale dans l’activité du mandataire immobilier car il établit les droits, les obligations mais aussi les modalités de rémunération. C’est également ce contrat qui permet au négociateur, mandataire, de s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux, et de représenter son agence, dans le cadre de son activité.
Selon le décret de la loi Hoguet, dans le domaine de l’immobilier cette activité d’agent commercial doit nécessairement être exercée en tant que personne physique. Par conséquent, le statut d’agent commercial en immobilier ne peut être adopté que sous la forme d’une Entreprise Individuelle.
L’Entreprise Individuelle (EI) présente de nombreux avantages, notamment dans sa forme de micro-entreprise (anciennement auto-entreprise). L’EI est actuellement le seul statut qu’il est possible de constituer. Exercer sous la forme d’une l’EIRL déjà constituée reste une option alternative, mais en constituer de nouvelles n’est pas autorisé.
Les formalités pour devenir négociateur immobilier
Lancer son activité de négociateur immobilier indépendant nécessite de s’acquitter de quelques formalités.
Inscription au Registre Spécial des Agents Commerciaux
Pour s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux, le négociateur immobilier doit au préalable avoir conclu un contrat d’agent commercial avec un agent immobilier. Il peut ensuite créer son entreprise individuelle et demander son inscription au registre, en utilisant le site du guichet unique des entreprises (https://procedures.inpi.fr) pour ces demandes.
Souscription à une assurance responsabilité civile professionnelle
Une fois inscrit, le mandataire devra souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle. Elle le couvrira en cas d’engagement de sa responsabilité pour des fautes, des erreurs, ou des négligences qu’il commettait dans l’exercice de ses activités.
Obtention de la carte collaborateur
Cette assurance devra être présentée à l’agent immobilier afin qu’il puisse demander la carte collaborateur du mandataire auprès de la Chambre de Commerce et de l’Industrie compétente. Le négociateur pourra démarrer son activité et représenter son réseau dans le cadre de celle-ci, une fois cette dernière étape franchie.
Un négociateur en activité est rémunéré sous forme de commissions, qu’il perçoit pour chaque vente d’un bien immobilier pour lequel il détient un mandat. L’ensemble des commissions perçues lors de la réalisation des ventes pour lesquelles il est mandaté constitue son chiffre d’affaires.
Le cadre juridique qui régit l’activité d’agent commercial en immobilier
Parce qu’il agit au nom de son agence (ou de son réseau) et pour le compte de celle-ci, le négociateur doit se conformer au cadre juridique applicable à la profession d’agent immobilier.
Il est notamment soumis à certaines obligations et doit notamment veiller à :
- Respecter la loi Hoguet lors de la prise d’un mandat, sous peine de voir son mandat déclaré nul et de perdre son droit à commission.
- Respecter les principes déontologiques applicables à la profession.
- S’acquitter de l’obligation de formation prévue par la loi ALUR, avec 14 heures de formation par an ou 42 heures tous les 3 ans.
- Se conformer aux règles relatives à son statut d’agent commercial, en mentionnant son inscription au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) sur les mandats, ainsi qu’aux règles régissant son entreprise individuelle, telles que l’indication de la mention EI sur ses documents juridiques et commerciaux.
En conclusion
Les négociateurs en immobilier agissent au nom et pour le compte d’un agent immobilier en tant qu’agents commerciaux en immobilier. Leur activité est encadrée par la loi Hoguet. Travailleurs indépendants exerçant leur activité en tant qu’entrepreneurs individuels, les négociateurs sont autonomes et gèrent leur temps comme bon leur semble, sans contraintes spécifiques d’horaires. Les négociateurs tirent leur rémunération des commissions qu’ils perçoivent chaque fois qu’une vente, pour laquelle ils ont mis vendeur et acquéreur en relation, est actée chez le notaire.
