La rémunération du négociateur immobilier, basée sur les commissions qu’il perçoit, est par conséquent variable : elle dépend du nombre de ventes qu’il a mené et du montant de celles-ci. Elle ne se compose pas d’un salaire fixe. Un négociateur indépendant ne se lie pas à un réseau par un contrat de travail formel, mais par un contrat d’agent commercial. Ce contrat définit le plus souvent les conditions de rémunération. Dans les cas où le système de rémunération ne serait pas clairement précisé dans ce contrat, les elle sera alors déterminée en fonction des pratiques observées dans le secteur de l’immobilier.
Pour bénéficier de la rémunération liée à son activité de négociateur immobilier, il est nécessaire de remplir au préalable certaines conditions.
- Être titulaire d’une carte professionnelle : Le réseau immobilier délègue à ses mandataires les pouvoirs de sa carte T. Ceux-ci, titulaires d’une carte d’attestation, sont habilités à exercer pour le compte de leur réseau.
- Un négociateur immobilier doit être mandaté par un client, dans le cadre d’un projet de vente (mandat de vente), ou d’un projet d’acquisition (mandat de recherche). Il peut aussi intervenir dans le cadre d’une délégation de mandat : lorsqu’une agence ou un autre professionnel l’autorise à travailler sur l’un de ses mandats.
- Accompagner son client jusqu’au terme de la transaction, ponctuée par la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Le négociateur immobilier est un indépendant. Il n’est pas salarié et ne perçoit donc pas de salaire, ni d’avance sur ses commissions. Le système de commissionnement n’est encadré par aucune disposition légale. C’est l’agence ou le réseau qui le définissent et le détaillent dans le contrat d’agent commercial signé par le négociateur. Le réseau établit un barème qui détaille le montant des honoraires. Ceux-ci représentent, le plus souvent, un pourcentage du prix de vente des biens, et peuvent aussi dépendre de la nature de ces derniers. Les négociateurs s’engagent à respecter le cadre défini par ce barème, qui doit par ailleurs faire figurer le montant maximal des honoraires. Le négociateur peut, éventuellement, prendre l’initiative commerciale de réduire la commission qui lui revient, s’il souhaite faire un geste envers son client. Il est à noter que l’acte de vente signé chez le notaire doit nécessairement faire figurer les honoraires et leurs charges. En cas contraire, le négociateur pourrait être privé de sa rémunération.
La rémunération que perçoit un négociateur est, habituellement, plus avantageuse lorsqu’il exerce en tant qu’indépendant dans un réseau, plutôt que comme salarié d’une agence. Les commissions sont généralement plus faibles en agence, car cette dernière fait face à des coûts fixes plus importants : elle fournit du matériel et met à disposition de ses agents des locaux.
Compte bancaire
Si, durant deux années consécutives, le négociateur réalise un chiffre d’affaires supérieur à 10 000€, il devra ouvrir un compte bancaire dédié à son activité professionnelle, sur lequel seront virés les montants liés à sa rémunération.
Droit de suite
Le code du commerce prévoit qu’un agent commercial puisse bénéficier d’un droit de suite, après la résiliation de son contrat. Un négociateur peut réclamer à son réseau le versement de commissions correspondant à des transactions auxquelles il a participé avant la cessation de son contrat, et qui prennent fin après celle-ci. Le délai entre la fin du contrat et la réalisation de la vente doit être raisonnable, selon la jurisprudence, pour que s’applique ce droit de suite. Le contrat spécifie parfois que le négociateur peut faire jouer son droit de suite notamment lorsqu’ont été signés une promesse ou un compromis de vente, alors qu’il suivait la transaction.
Certains contrats d’agents commerciaux comportent une clause stipulant que le mandataire ne pourra pas exercer de droit de suite sur ses transactions, quand bien même il est intervenu activement sur celles-ci.
Indemnité de rupture du contrat
Lorsque le contrat d’agent commercial qui lie le négociateur à son réseau est résilié, à l’initiative de ce dernier, une indemnité peut être dûe pour compenser le préjudice. En cas de faute grave commise par l’agent, de résiliation du contrat à l’initiative de l’agent, ou s’il a cédé ses droits et obligations à un tiers, aucune indemnité ne sera dûe.
En cas de décès de l’agent, ses ayants droits peuvent recevoir l’indemnité, dont le montant se base habituellement sur le volume de chiffre d’affaires réalisé par le négociateur.
