Le système de commissionnement des négociateurs en immobilier s’applique généralement pour le professionnel qui travaille en agence, comme pour celui qui travaille pour le compte d’un réseau de négociateurs indépendants.
Comment fonctionne le système de commissionnement pour les négociateurs ?
Un négociateur est généralement rémunéré sous forme de commission, qu’il perçoit pour chacune des transactions immobilières qu’il suit jusqu’à signature de l’acte de vente chez le notaire. Les commissions correspondent à un pourcentage du prix de la vente. Elles représentent une partie des honoraires liés à la transaction, qui reviennent à l’agence ou au réseau immobilier pour le compte duquel le négociateur, mandataire, exerce son activité.
Si les acquéreurs et vendeurs, entremis par le négociateur, s’accordent sur un prix de 250 000 euros pour la vente d’un bien immobilier, et que le mandat prévoit une commission de 5%, la rémunération de l’agence s’élèvera à hauteur de 12 500 euros.
Sur les honoraires que perçoivent l’agence ou le réseau, une partie revient à l’agent, suivant le taux de commission défini dans le contrat d’agent commercial du négociateur. Si, pour poursuivre notre exemple, le contrat prévoit un taux de commission de 60% pour le négociateur, alors celui-ci percevra une commission de 7 500 euros. Les 5 000 euros restant seront conservés par le réseau qui fournit du support administratif et juridique à ses agents mandataires.
Les commissions représentent la majeure partie de la rémunération des négociateurs. Leur montant s’établit en fonction de la valeur du bien immobilier, selon le barème d’honoraires défini par l’agence, et de la négociation menée entre acquéreurs et vendeurs. Il dépend, au moins en partie, du prix final atteint par la vente.
Les commissions représentent une forme de rémunération pour l’intermédiation assurée par le négociateur immobilier, et pour les divers services de conseil et d’accompagnement qu’il fournit dans le cadre du processus de vente. Elles englobent un large éventail d’activités, qui vont de la promotion du bien immobilier à la recherche d’acheteurs potentiels, en passant par l’organisation des visites, la négociation des offres et, en fin de compte, la finalisation de la vente.
Le droit à commission
Le droit à commission s’applique dans deux types de cas :
- L’intervention à l’opération
- L’opération conclue par un agent dont il a la responsabilité ou sur un secteur dont il a la responsabilité
L’intervention à l’opération
Pour exercer son droit à commission, le négociateur doit nécessairement détenir un mandat de vente, de recherche, ou avoir obtenu une délégation de mandat, venant d’une autre agence ou d’un autre professionnel de la transaction immobilière.
Mandat de vente : des clients lui confient la vente de leur bien immobilier. Ce mandat peut être simple, ou exclusif. Dans ce second cas, le négociateur est le seul habilité à mener la transaction.
Mandat de recherche : des acquéreurs confient au négociateur la recherche d’un bien immobilier, en fonction de critères qu’ils définissent.
Le négociateur qui dispose d’un mandat de vente revêt un rôle d’entremission entre les vendeurs et les potentiels acquéreurs, jusqu’à la signature de l’acte de vente chez le notaire. Ses missions incluent la valorisation du bien et sa commercialisation sur les portails d’annonces immobilières, la sélection des profils d’acquéreurs et l’organisation de visites du bien. Le négociateur suit le processus de vente et intervient sans jamais se substituer à son client. Il ne signe pas les documents à sa place, par conséquent.
L’opération conclue par un agent dont il a la responsabilité ou sur un secteur dont il a la responsabilité
Certains réseaux ou agences permettent à leurs négociateurs de développer leur activité en animant leur propre équipe de négociateurs. Dans ce système de développement d’équipe souvent désigné comme du parrainage, un négociateur “parrain” encadre et accompagne les négociateurs filleuls de son équipe. Il leur apporte du soutien, les suite sur le terrain, notamment lors de leurs premières transactions immobilières, pour les conseiller dans l’exercice de leur activité.
Les parrains perçoivent, pour chaque vente réalisée par leurs filleuls, une partie de la commission destinée à l’agence (ou au réseau), préservant la commission touchée par le filleul.
Le réseau ou l’agence peut parfois proposer un système de cooptation à ses négociateurs, qui leur permet de proposer, de recommander de nouveaux agents au réseau.
Le système de parrainage permet donc à des négociateurs de développer des leviers de rémunération qui s’additionnent aux commissions générées sur leurs ventes propres.
Le versement des commissions
La signature de l’acte authentique de vente donne suite au versement des honoraires. Cette étape seule conclut la vente. La signature du compromis ou de la promesse de vente ne suffit pas à rendre la vente effective, en effet. De même, la vente n’est effective que lorsque toutes les conditions suspensives n’ont pas été levées.
L’acte notarié doit faire figurer le détail des honoraires, qui sont versés à l’agence ou au réseau, et non pas au négociateur, qui n’est pas habilité à recevoir des fonds.
